Tradycyjna technologia murowania w budownictwie mieszkaniowym

AKTUALIZACJA: październik 2022

Tradycyjna technologia murowa wciąż dominuje w budownictwie mieszkaniowym, choć niektórzy sygnalizują jej schyłek. Sprawdzamy twarde dane statystyczne. Jaki jest udział budynków w technologii tradycyjnej na budowach budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych. Jak długo trwają takie budowy.

Budynki mieszkalne w technologii tradycyjnej udoskonalonej

Tradycyjna technologia na budowach domów jednorodzinnych obecna jest niezmiennie od lat, na budowach budynków wielorodzinnych upowszechniła się po transformacji ustrojowej (po roku 1989). Jak każda technologia ma swoje zalety i wady. Jest dobrze odbierana przez nabywców mieszkań. Wielka płyta wciąż kojarzy się z PRL.

W bazach danych Głównego Urzędu Statystycznego można znaleźć informacje o konstrukcji budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w danym okresie. GUS wyodrębnia budynki w technologii:

• tradycyjnej udoskonalonej,
• wielkopłytowej,
• wielkoblokowej,
• monolitycznej,
• konstrukcji drewnianych,
• inne.

Technologia tradycyjna udoskonalona – definicja GUS

Metoda wznoszenia budynku mieszkalnego, w której konstrukcją nośną są ściany wykonane z cegły, bloczków lub pustaków o ciężarze i wymiarach umożliwiających ich ręczne wbudowywanie.

O zakwalifikowaniu budynku do danej technologii decyduje przeważający typ konstrukcji zastosowany w budynku i nie wyklucza zastosowania w mniejszym stopniu innych technologii.

Technologia tradycyjna (murowa) może być skutecznie łączona z innymi technologiami: monolityczną i prefabrykowaną.

W roku 2021 oddano do użytkowania 107,8 tys. budynków mieszkalnych zrealizowanych w technologii tradycyjnej udoskonalonej, stanowiły one 98,6% wszystkich oddanych w tym roku budynków mieszkalnych. Z ogólnej liczby oddanych budynków mieszkalnych w technologii tradycyjnej 83,8 tys. wybudowali inwestorzy indywidualni, a 24 tys. pozostali inwestorzy (głównie deweloperzy). Zdecydowana przewaga liczebna budynków oddanych przez inwestorów indywidualnych nie dziwi, są to głownie budynki jednorodzinne, co potwierdza wskaźnik liczby mieszkań na jeden budynek utrzymujący się od kilkunastu lat na poziomie 1 – 1,1.

Liczba budynków mieszkalnych w technologii tradycyjnej udoskonalanej

W roku 2021 w budynkach mieszkalnych zrealizowanych w technologii tradycyjnej oddano do użytkowania 203,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 11,5% r/r., a to wynik lepszy od ogólnego wskaźnika wzrostu liczby mieszkań oddanych ogółem w Polsce, który wyniósł 6,3% r/r.

Wskazuje to na niższy wzrost lub spadek oddanych mieszkań wybudowanych w innych technologiach (monolitycznej, wielkopłytowej, konstrukcji drewnianych).

Na wykresie poniżej widoczny jest w latach 2018 i 2019 wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez pozostałych inwestorów i spadek tych oddanych przez inwestorów indywidualnych. Wynika to ze zmian wprowadzonych w statystyce GUS. Od roku 2018 mieszkania budowane przez inwestorów indywidualnych z przeznaczeniem na sprzedaż i wynajem ujmowane są razem z innymi mieszkaniami na sprzedaż i wynajem realizowanymi głownie przez deweloperów, a inwestorom indywidualnym przypisywane są wyłącznie mieszkania realizowane na użytek własny inwestora.

Liczba mieszkań w budynkach zrealizowanych w technologii tradycyjnej udoskonalanej

W przeciętnym budynku zrealizowanym przez pozostałych inwestorów (głownie deweloperów) w technologii tradycyjnej w roku 2021 było średnio 5 mieszkań. W porównaniu do lat poprzednich widać wyraźny spadek w latach 2018-2021, to również może być efekt zmian w statystyce, o których była mowa wcześniej. Jeśli nawet pominiemy ostatnie cztery lata to spadek liczby mieszkań przypadających na jeden budynek w technologii tradycyjnej jest zauważalny, w roku 2004 w oddawanych do użytkowania budynkach było przeciętnie 16,2 mieszkania, a w latach 2015 -2017 ich liczba spadła prawie o połowę i kształtowała się w przedziale od 8,4 do 8,7.

Inwestorzy indywidualni budują najczęściej domy jednorodzinne, znacznie rzadziej domy w zabudowie bliźniaczej o czym świadczy wskaźnik liczby mieszkań na jeden budynek mieszkalny nieznacznie powyżej 1. W roku 2021 wynosił on 1,016.

Liczba mieszkań w budynku w technologii tradycyjnej udoskonalonej [mieszkanie/budynek]

Zmierzchu tradycyjnej technologii wznoszenia budynków mieszkalnych?

Dane statystyczne za ostatnie lata pokazywały wzrost powyżej przeciętnej liczby budynków zrealizowanych w technologii monolitycznej z wyjątkiem ostatniego roku 2021. Czy to oznacza odwrót od technologii tradycyjnej wznoszenia budynków mieszkalnych?

Budynki mieszkalne nadal w większości realizowane są w tradycyjnej technologii murowej, ich udział w roku 2021 wynosił 98,6%, a w roku 2003 było to 99,8%, co oznacza spadek o 1,2 punktu procentowego.

W roku 2003 oddane do użytkowania mieszkania wybudowane w technologii tradycyjnej stanowiły 94,9% wszystkich oddanych w tym roku mieszkań. W roku 2021 stanowiły one 88,1%, czyli spadek na poziomie mieszkań wynosi 6,8 punktu procentowego.

Budynki jednorodzinne w znikomej ilości budowane są w innych technologiach niż tradycyjna murowa, a jeżeli już to w technologii konstrukcji drewnianych. W 2021 roku najmniejszy udział technologii tradycyjnej wśród budynków jednorodzinnych oddanych do użytkowania zanotowano w województwie śląskim na poziomie 97,2%, a najwyższy w województwie świętokrzyskim – 99,7% (patrz wykres poniżej).

Większe zróżnicowanie pod względem technologii wznoszenia budynków mieszkalnych występuje na budowach budynków wielorodzinnych. W roku 2021 udział budynków mieszkalnych wielorodzinnych zrealizowanych w technologii tradycyjnej w województwie lubuskim wyniósł 100%. Niemal wszystkie budynki wielorodzinne oddane do użytkowania w roku 2021 wybudowano w technologii tradycyjne w województwie wielkopolskim (99,7%), zachodniopomorskim (98,6%) i kujawsko-pomorskim (98,3%).

Natomiast w województwie mazowieckim w technologii tradycyjnej wybudowanych było 6 na 10 budynków wielorodzinnych. Na zbliżonym poziomie udział budynków wielorodzinnych w technologii tradycyjnej ukształtował się jeszcze w województwie lubelskim (63,1%) i podkarpackim (67,2%).
W roku 2019 tylko co drugi budynek wielorodzinny oddany do użytkowania w województwie mazowieckim był wybudowany w technologii tradycyjnej murowej.

Taka sytuacja, ze stosunkowo wysokim udziałem innych technologii na budowach budynków wielorodzinnych jest widoczna w ostatnich latach, zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich, wcześniej nawet budynki wielorodzinne w 90% i więcej były realizowane w przeważającym stopniu w technologii tradycyjnej murowej.

Udział technologii tradycyjnej murowej w budynkach jednorodzinnych oddanych do użytku w latach 2019-2021	Udział technologii tradycyjnej murowej w budynkach wielorodzinnych oddanych do użytku w latach 2019-2021

Szybkość budowy mieszkań w technologii tradycyjnej murowej

Dostępne dane statystyczne pokazują, że inwestorzy indywidualni przeciętny budynek mieszkalny realizowali w ciągu 54,9 miesięcy (te oddane do użytku w roku 2021). Widoczny jest powolny spadek czasu realizacji, budynki oddawane w latach 2005 -2007 wymagały ponad 70 miesięcy na ich wybudowanie i oddanie do użytku, a te oddane w 2003 aż niemal 85 miesięcy.

Proces budowy realizowany przez inwestorów indywidualnych nadal jest ponad dwukrotnie dłuży niż inwestorów pozostałych. Deweloperzy, bo to główna grupa wśród inwestorów pozostałych, potrzebują ok. 21-23 miesiące na wybudowanie i oddanie do użytku budynku o konstrukcji tradycyjnej murowej. Firmy wykonawcze dobrze znają tę technologię, a czas realizacji budynku o konstrukcji tradycyjnej jest nawet krótszy niż tych realizowanych w konstrukcji monolitycznej czy w wielkiej płycie. Czas realizacji budynków oddanych w roku 2021 przez pozostałych inwestorów wynosił 22,7 miesiąca i był nieco dłuższy niż rok wcześniej. W latach 2015-2018 deweloperzy oddawali do użytkowania mieszkania od jednego do dwóch miesięcy szybciej.

Przeciętny czas trwania budowy w miesiącach – technologia tradycyjna udoskonalona

Powierzchnia użytkowa mieszkań w technologii tradycyjnej

Powierzchnia użytkowa mieszkań realizowanych przez inwestorów indywidualnych, którzy budują głównie budynki jednorodzinne na własne potrzeby, kształtowała się w ostatnich latach na poziomie ok. 144 - 145 m.kw (lata 2018-2021). Widoczna zmiana między rokiem 2017 a 2018 jest efektem zmian w statystyce i wyeliminowania budynków realizowanych na sprzedaż. Co potwierdza spadek powierzchni w latach 2015 – 2017 świadczący o wzroście zaangażowania inwestorów indywidualnych w budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem, a wzrost w roku 2018 jest efektem wyeliminowania takich budów i przesunięcia ich do pozostałych inwestorów.

Metraż mieszkań na sprzedaż i wynajem w budynkach wybudowanych w technologii tradycyjnej wynosił ok. 60 m.kw, w latach 2013-2017, od roku 2018 powoli wzrastał do 65,1 m.kw w roku 2021. Przeciętna powierzchnia mieszkań w realizowanych w technologii tradycyjnej przez deweloperów była zazwyczaj większa niż tych realizowanych w budynkach monolitycznych czy w wielkiej płycie.

Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w budynkach zrealizowanych w technologii tradycyjnej [m.kw]

Zródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS