Rynek mieszkaniowy - luty 2018

Ocena rynku mieszkaniowego po zmianach w statystyce GUS. Zmiany dotyczą głównych kategorii: budownictwa indywidualnego oraz budownictwa na sprzedaż i wynajem. Jak wpłynie to na wyniki i wskaźniki rynku mieszkaniowego?

Zmiany w statystyce mieszkań

Główny Urząd Statystyczny poinformował o zmianach dokonanych w statystyce mieszkań.
Począwszy od stycznia 2018r. dane dotyczące efektów „budownictwa indywidualnego” dotyczyć będą tylko mieszkań realizowanych na własne potrzeby inwestora, zaś mieszkania na sprzedaż lub wynajem realizowane przez inwestorów indywidualnych dotychczas zaliczane do tej formy budownictwa zostały włączone do „budownictwa na sprzedaż lub wynajem”.

Zmiany te wymagają korekty wyników z lat poprzednich, aby można je było porównywać do wyników roku bieżącego, ale na to musimy jeszcze poczekać.

Pozostałe kategorie inwestorów (spółdzielnie, TBS, mieszkania zakładowe i komunalne) nie uległy zmianie, dane są porównywalne do lat ubiegłych.

Jak zmiany te wpłyną na wyniki rynku mieszkaniowego?

Zmniejszy się liczba mieszkań indywidualnych a wzrośnie liczba mieszkań na sprzedaż i wynajem.  Aby oszacować skalę można odwołać się do wyników podawanych przez GUS o liczbie mieszkań oddawanych do użytku przez inwestorów indywidualnych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem.

Widoczny jest wzrost udziału takich mieszkań w strukturze oddawanych mieszkań. Według wstępnych szacunków w roku 2017 wyniósł on 8,3%. Coraz więcej inwestorów indywidualnych, prowadzących działalność gospodarczą angażuje się w budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem.

W strukturze budownictwa indywidualnego udział mieszkań realizowanych przez inwestorów indywidualnych z przeznaczeniem na sprzedaż i wynajem wahał się od 7-8%  w latach 2005-2007 i w 2010r. do niemal 18% w roku 2017, czyli prawie co piąte mieszkanie zostało wybudowane w tej formie.

Dodanie do dotychczasowej kategorii mieszkań na sprzedaż i wynajem również tych realizowanych przez inwestorów indywidualnych, na podstawie wyników historycznych, wpłynie na wzrost rzędu 14%.

Struktura mieszkań oddawanych do użytku w latach 2005 - 2017

Struktura budownictwa indywidualnego oraz udział mieszkań na sprzedaż i wynajem realizowanych przez inwestorów indywidualnych

Struktura budownictwa na sprzedaż i wynajem po zmianach w statystyce oraz udział mieszkań na sprzedaż i wynajem realizowanych przez inwestorów indywidualnych

Wyniki rynku mieszkaniowego styczeń – luty 2018r.

Jak zwykle na początku roku istotny wpływ na wyniki może mieć pogoda, która sprzyjała budowlańcom, ale ubiegły rok był porównywalny pod tym względem. Po dwóch miesiącach br. pozwolenia na budowę wzrosły w stosunku do wyników roku poprzedniego o 11,2%, inwestorzy rozpoczęli budowę 27 800 mieszkań – wzrost 20,3% r/r. Wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania o 10% r/r, w lutym oddano ponad 16 tys. mieszkań, co jest nietypowe jak na początek roku – wynik słabszy od listopada czy grudnia o 2 tys. mieszkań.

Jeszcze lepiej prezentują się te wyniki, jeżeli odniesiemy je do wyników średnich z ostatnich 10 lat.

Np. liczba rozpoczętych budów mieszkań w ciągu dwóch miesięcy 2018r. jest wyższa od średniej 10-letniej o blisko 75%.

Budownictwo indywidualne

Jeżeli przyjmiemy, że udział inwestycji na sprzedaż i wynajem realizowanych przez inwestorów indywidualnych kształtuje się na poziomie 18% (tak jak wynika z struktury mieszkań oddanych do użytku) – co może być obarczone pewnym błędem, to spadek na tym właśnie poziomie oznacza utrzymanie poziomu roku poprzedniego.  Taką sytuację mamy w pozwoleniach na budowę. Liczba rozpoczętych budów mieszkań spadła o 5,7% co może oznaczać wzrost do porównywalnych danych z roku poprzedniego.

Budownictwo na sprzedaż i wynajem

Na podstawie danych z lat ubiegłych można przyjąć, że wzrost na poziomie 14%  wynika ze zmian w statystyce, przy założeniu że udział inwestorów indywidualnych budujących mieszkania na sprzedaż i wynajem w roku 2018 nie uległa zasadniczym zmianom i pamiętając o przesunięciu ok. 2 letnim od rozpoczęcia budowy mieszkania do oddania do użytkowania, a w przypadku pozwoleń na budowę jeszcze dłuższym.

Osiągnięte po dwóch miesiącach wyniki niewątpliwie były lepsze od ubiegłorocznych. Wzrosty na poziomie 28,9% r/r dla pozwoleń na budowę, 37,8% r/r dla mieszkań rozpoczętych i 43,8% r/r dla mieszkań oddanych do użytku daleko przewyższają poziom zmian statystycznych.

1. Wyniki miesiąca
2. Wyniki narastająco w skali roku
   • pozwolenia na budowę mieszkań
   • mieszkania, których budowę rozpoczęto
   • mieszkania oddane do użytku
3. Potencjał rynku mieszkaniowego

Wyniki miesiąca

Mieszkania ogółem

luty				styczeń - luty
	pozwolenia	rozpoczęte	oddane		pozwolenia	rozpoczęte	oddane
2017	22 178	11 908	11 544	2017	37 264	23 116	26 899
2018	20 671	13 851	16 015	2018	41 454	27 800	29 576
2018/2017	-6,8%	16,3%	38,7%	2018/2017	11,2%	20,3%	10,0%

Mieszkania indywidualne

luty				styczeń - luty
	pozwolenia	rozpoczęte	oddane		pozwolenia	rozpoczęte	oddane
2017	8 581	5 112	5 765	2017	15 335	8 640	14 693
2018	6 598	4 558	6 138	2018	12 636	8 145	12 546
2018/2017	-23,1%	-10,8%	6,5%	2018/2017	-17,6%	-5,7%	-14,6%

* na żółto zaznaczono dane objęte zmianami w statystyce od 1.01.2018r., które nie są porównywalne do wyników z lat poprzednich

Mieszkania na sprzedaż i wynajem

luty				styczeń - luty
	pozwolenia	rozpoczęte	oddane		pozwolenia	rozpoczęte	oddane
2017	13 307	6 583	5 359	2017	21 327	13 877	11 398
2018	13 073	8 978	9 460	2018	27 486	19 123	16 385
2018/2017	-1,8%	36,4%	76,5%	2018/2017	28,9%	37,8%	43,8%

* na żółto zaznaczono dane objęte zmianami w statystyce od 1.01.2018r., które nie są porównywalne do wyników z lat poprzednich

Mieszkania pozostałe

luty				styczeń - luty
	pozwolenia	rozpoczęte	oddane		pozwolenia	rozpoczęte	oddane
2017	187	24	147	2017	374	323	325
2018	947	171	177	2018	1 103	277	294
2018/2017	406,4%	612,5%	20,4%	2018/2017	194,9%	-14,2%	-9,5%

Mieszkania spółdzielcze

luty				styczeń - luty
	pozwolenia	rozpoczęte	oddane		pozwolenia	rozpoczęte	oddane
2017	103	189	273	2017	228	276	483
2018	53	144	240	2018	229	255	351
2018/2017	-48,5%	-23,8%	-12,1%	2018/2017	0,4%	-7,6%	-27,3%

Wyniki narastająco w skali roku

Pozwolenia na budowę mieszkań

Pozwolenia na budowę mieszkań ogółem

Mieszkania rozpoczęte

Mieszkania ogółem, których budowę rozpoczęto

Mieszkania oddane do użytku

Mieszkania ogółem oddane do użytku

Potencjał rynku mieszkaniowego

Potencjał rynku mieszkaniowego - mieszkania ogółem