Powrót wielkiej płyty w budownictwie mieszkaniowym
AKTUALIZACJA: październik 2022
Czy rzeczywiście mamy odczynienia z powrotem „wielkiej płyty”? Gdzie w Polsce budowane są takie budynki mieszkalne? Czy technologia wielkopłytowa jest popularna w wybranych regionach Polski, czy też w całym kraju? Czy wielka płyta skraca cykl realizacji inwestycji mieszkaniowej?
Budynki w różnych technologiach wielkopłytowych były powszechnie realizowane w Polsce od lat 60-tych do 90-tych. W tym czasie powstało ok. 60 tys. budynków mieszkalnych, w których znajduje się ok. 2,5 mln. mieszkań tj. ok. 20% zasobów mieszkaniowych w naszym kraju.
Główny Urząd Statystyczny podając informacje o technologii, w jakiej zostały zrealizowane budynki mieszkalne oddane do użytkowania wyodrębnia m.in. technologię wielkopłytową i technologię wielkoblokową. Poniżej definicje tych technologii, które można znaleźć na stronach GUS.
Technologia wielkopłytowa
Metoda wznoszenia budynku mieszkalnego o ścianowej konstrukcji nośnej przegród pionowych, montowanych na miejscu budowy z wielkowymiarowych (wielkoblokowych) elementów prefabrykowanych betonowych lub żelbetowych. Wymiary elementów ściennych odpowiadają wysokości całej kondygnacji i mają szerokość 2,40 m i więcej.
Technologia wielkoblokowa
Metoda wznoszenia budynku mieszkalnego o ścianowej konstrukcji nośnej przegród pionowych montowanych na miejscu budowy z prefabrykowanych betonowych i żelbetowych płyt lub bloków o wysokości całej kondygnacji i o szerokości mniejszej niż 2,40 m.
Zasadniczo obydwie technologię różnią się szerokością elementów prefabrykowanych, a kryterium zakwalifikowania budynku do danej technologii w przypadku zastosowania podczas budowy prefabrykatów o różnej szerokości zarówno mniejszej jak i większej od 2,40 m, jest przewarzający typ zastosowanych elementów w danym budynku.
Analizując temat tzw. wielkiej płyty bierzemy pod uwagę dane statystyczne odnośnie budynków zrealizowanych zarówno w technologii wielkopłytowej jak i wielkoblokowej.
Ile budynków mieszkalnych jest realizowanych w wielkiej płycie?
Większość „Fabryk domów” – firm, które produkowały elementy wielkopłytowe upadły lub zostały zlikwidowane na początku transformacji w latach 90-tych.
Jeszcze w roku 1996 zostało oddane do użytku 264 budynki mieszkalne w wielkiej płycie, z 8 139 mieszkaniami. W roku 2000 było ich ponad połowę mniej, 104 budynki mieszkalne z 4 559 mieszkaniami. W latach następnych liczba budynków w wielkiej płycie systematycznie spadała do roku 2007, po czym widoczny jest niewielki wzrost w latach 2008 -2010, który można przypisać trudnościom z dostępnością tradycyjnych materiałów budowlanych i rosnącymi cenami ich nabycia. W roku 2013 nie wybudowano ani jednego budynku w wielkiej płycie. Zdecydowane ożywienie widoczne jest w roku 2018, kiedy oddano do użytkowania 157 budynków z 4 683 mieszkaniami. W następnym 2019 roku liczba budynków w wielkiej płycie niemal się podwoiła – 275 budynków – a liczba mieszkań w tych budynkach była ponad dwukrotnie większa niż rok wcześniej – 10 625 mieszkań.
Oznacza to, że w technologii wielkopłytowej i wielkoblokowej wybudowano 5,2% wszystkich nowo powstałych mieszkań, czyli co 20 mieszkanie powstało w wielkiej płycie.
Na podstawie tych danych, w roku 2020 często pojawiały się informacje wieszczące powrót wielkiej płyty na polskich budowach. Następne dwa lata pokazały jednak zdecydowany spadek liczby budynków oddanych w wielkiej płycie, było ich zaledwie 30 w roku 2020 i 34 w roku 2021. Czas pokaże i dane statystyczne czy ta technologia wznoszenia budynków mieszkalnych powróciła do łask deweloperów w związku z kłopotami z dostępnością materiałów budowlanych i siły roboczej, zwłaszcza w roku 2021.
Liczba budynków mieszkalnych zrealizowanych w technologii wielkopłytowej i wielkoblokowej w latach 1996 - 2021
Liczba mieszkań oddanych do użytku w technologii wielkopłytowej i wielkoblokowej w latach 1996 -2021
Gdzie powstają nowe budynki mieszkalne w wielkiej płycie?
W roku 2019 budynki mieszkaniowe w technologii wielkopłytowej i wielkoblokowej realizowane były niemal w każdym województwie z różnym nasileniem. Pomimo mniejszej liczby budynków w wielkiej płycie oddanych do użytkowania rok wcześniej (2018r.) to przynajmniej jeden taki budynek powstał w każdym województwie.
Budynki wielkopłytowe powstawały nie tylko w dużych aglomeracjach, ale też w mniejszych miastach.
W zdecydowanej większości budynki w technologii wielkiej płyty to budynki wielorodzinne, chociaż w roku 2019 oddano do użytkowania budynek jednorodzinny w województwie świętokrzyskim zbudowany w technologii wielkopłytowej.
Na 274 budynki wielorodzinne oddane w 2019r. w technologii wielkiej płyty:
- 249 to budynki zrealizowane przez deweloperów w systemie na sprzedaż i wynajem, w tym 9 na wynajem;
- 6 budynków zrealizowały spółdzielnie;
- 7 budynków komunalnych;
- 11 budynków społeczno-czynszowych;
- 1 budynek zakładowy.
W 2021 roku na 34 budynki mieszkalne w wielkiej płycie, 14 budynków oddano w województwie warmińsko-mazurskim, 6 w województwie mazowieckim, 3 w województwie pomorskim. W sześciu województwach nie oddano ani jednego budynku w tej technologii w roku 2021.
Liczba budynków zrealizowanych w technologii wielkiej płyty w województwach
Szybkość budowy mieszkań w wielkiej płycie
Jednym z argumentów za budownictwem wielkopłytowym jest dość powszechnie powtarzany argument o skróceniu czasu budowy, a co za tym idzie kosztów budowy. Nie jesteśmy w stanie przeanalizować kosztów budowy, ale informacje statystyczne na temat czasu budowy są dostępne.
Przeciętny czas trwania budowy budynku wielorodzinnego oddanego do użytku w roku 2019 wynosił 23,3 miesiąca. Budowa w technologii wielkopłytowej trwała 23,6 miesiąca, a w technologii wielkoblokowej 24,1 miesiąca. W roku 2020 czas budowy był podobny. W ostatnim roku – 2021 – budynki w technologii wielkoblokowej oddano do użytkowania po 21,1 miesiąca, o 2-3 miesiące szybciej niż w latach poprzednich.
Z czego wynika, że czas realizacji budynku w technologii wielkiej płyty był nawet dłuższy niż w przypadku budynku w technologii tradycyjnej murowej.
Im mniejsza próba statystyczna (mniej budynków) tym wskaźnik przeciętnego czasu trwania budowy może być obciążony większym błędem, trudno uznać za miarodajne dane z lat, w których udział budownictwa wielkopłytowego był minimalny.
Wynika z tego, że czas budowy realizowanej w technologii wielkiej płyty nie jest argumentem wyróżniającym tę technologię. Można zaryzykować stwierdzenie, że powrót do łask wielkiej płyty wynika z niedoboru, w ostatnich latach siły roboczej, a w latach 2008-2010 niedoboru materiałów budowlanych.
Przeciętny czas trwania budowy w miesiącach budynków mieszkalnych w wielkiej płycie
Powierzchnia użytkowa mieszkań budowanych w wielkiej płycie
Budynki realizowane w technologii wielkopłytowej nie odbiegają też od technologii tradycyjnej pod względem powierzchni użytkowej budowanych mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w roku 2021 wynosiła przeciętnie 53 m.kw, w tym w budynkach w technologii wielkopłytowej 52,4 m.kw, a te wybudowane w technologii wielkoblokowej 54,6 m..kw. Podobny metraż miały mieszkania oddawane w ostatnich czterech latach.
Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań zrealizowanych w technologii wielkopłytowej i wielkoblokowej [m.kw]
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS