Polski rynek mieszkaniowy 2022

Wyniki rynku mieszkaniowego w pierwszym półroczu 2022 roku zaskakują biorąc pod uwagę otoczenie biznesowe: wojna w Ukrainie, kryzys energetyczny, rosnące koszty obsługi kredytów hipotecznych, inflacja oraz rosnące ceny materiałów budowlanych.

Wyniki deweloperów na rynku mieszkaniowym w roku 2022

Według wyników opublikowanych przez GUS w czerwcu deweloperzy rozpoczęli budowę 15 660 mieszkań, to o 776 mieszkań więcej niż przed rokiem w tym samym miesiącu (wzrost o 5,2% r/r). Można to uznać za spore zaskoczenie wobec spadku liczby rozpoczynanych budów o ponad ¼ w miesiącach od marca do maja.

W sumie w pierwszym półroczu br. deweloperzy rozpoczęli budowę 71 563 mieszkań na sprzedaż i wynajem, o 16 119 mniej niż przed rokiem, co oznacza spadek o 18,4% r/r. Pomimo znaczącego spadku jest to poziom o 9,1% wyższy od średniej z lat 2017-2021 i tylko w ostatnim roku liczba rozpoczynanych budów mieszkań była wyższa od wyniku roku bieżącego.

Zaskoczeniem może być również liczba mieszkań, na które deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę w czerwcu – 25 953 – to o 42,3% więcej niż w roku poprzednim. Tylko w lutym i w marcu liczba uzyskanych pozwoleń była mniejsza niż przed rokiem, a w drugim kwartale, z każdym miesiącem, tempo wzrostu było wyższe. Wynika to prawdopodobnie z chęci uniknięcia skutków zmian wprowadzanych od 1 lipca br. do przepisów ustawy deweloperskiej. W efekcie w następnych miesiącach liczba pozwoleń na budowę może znacząco spaść.

Podsumowując pierwsze półrocze, łącznie deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 117 505 mieszkań, o ponad 8 tys. szt. więcej niż w rekordowym roku ubiegłym (wzrost o 7,4% r/r). To oczywiście nowy rekord pozwoleń na budowę, przewyższający średnią z ostatnich pięciu lat o 41,3%.

Nie jest zaskoczeniem wzrost liczby oddanych do użytkowania mieszkań wobec liczby rozpoczynanych budów w ostatnich dwóch latach. Narastająco w ciągu sześciu miesięcy 2022 roku deweloperzy oddali do użytkowania 62 919 mieszkań, o 2 273 szt. więcej niż przed rokiem, co oznacza wzrost o 3,7% r/r. W odniesieniu do średniej pięcioletniej, jest to wynik lepszy o 14,7%.

Inwestorzy indywidualni budujący mieszkania na własne potrzeby w roku 2022

Analizując aktywność inwestorów indywidualnych budujących domy na własne potrzeby w pierwszym półroczu br. widoczny jest trend spadkowy zarówno w pozwoleniach jak i liczbie rozpoczynanych budów.

Spada liczba mieszkań, na które inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę. W każdym miesiącu ich liczba była niższa niż przed rokiem, od 1,2% w marcu do 27,0% w czerwcu. W sumie w pierwszym półroczu inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę 50 593 mieszkań, o 9 675 szt. mniej niż w roku poprzednim, co oznacza spadek o 16,1% r/r. W porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat to wynik gorszy o 2,1%, ale w tym czasie poziom 50 tys. pozwoleń został przekroczony tylko w roku 2017 (56,3 tys.) i 2021 (60,3 tys.).

Spada liczba rozpoczynanych budów przez inwestorów indywidualnych. Tylko w lutym ich liczba była wyższa niż przed rokiem, w pozostałych miesiącach spadki kształtowały się w przedziale od 8,2% w styczniu do 22,5% w czerwcu.
Narastająco w ciągu sześciu miesięcy br. inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 46,4 tys. mieszkań, o 7 874 szt. mniej niż w roku ubiegłym w analogicznym okresie, co oznacza spadek o 14,5% r/r.

To również wynik poniżej poziomu średniej z lat 2017-2021, a więcej budów w tym okresie rozpoczynano w roku 2017 (49,9 tys.) i w 2021 roku (54,3 tys.).

Rośnie liczba oddanych do użytkowania przez inwestorów indywidualnych mieszkań, to efekt obserwowanego od kilku lat skracania cyklu inwestycyjnego w tym segmencie rynku. Tak też było w tym półroczu.

Inwestorzy oddali w sumie 44 894 mieszkania do użytkowania, o 2 555 więcej niż przed rokiem, wzrost o 6,0% r/r. To wynik lepszy od średniej pięcioletniej o 14,7%.

Pozostali inwestorzy na rynku mieszkaniowym w 2022 roku

W pierwszym półroczu 2022 roku. pozostali inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 2 705 mieszkań, o 690 więcej niż w roku poprzednim, co oznacza wzrost o 34,2% r/r.

W tym samym okresie rozpoczęli budowę 1 744 mieszkań, o 33,1% mniej niż przed rokiem, oraz oddali do użytkowania 1 598 mieszkań, o 861 mniej niż przed rokiem (spadek o 35% r/r).

Aktywność pozostałych inwestorów (spółdzielni mieszkaniowych, TBS, inwestorów budujących mieszkania komunalne i zakładowe) nie ma większego wpływu na obraz całego rynku mieszkaniowego, ich udział to zaledwie ok. 1,5%.

Spis treści