Polski rynek mieszkaniowy 2022

Wyniki rynku mieszkaniowego w roku 2022 pokazują duży spadek w stosunku do roku ubiegłego liczby rozpoczętych budów mieszkań, mniejszy, kilkunastoprocentowy, spadek liczby mieszkań, na które inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę oraz niewielki wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku.

Opublikowane przez GUS wstępne dane dotyczące rynku mieszkaniowego za grudzień oraz cały 2022 r. pozwalają podsumować miniony rok.

W całym 2022 roku inwestorzy rozpoczęli budowę 200 288 mieszkań, to o ponad 77 tys. mniej niż przed rokiem, co oznacza spadek o 27,8% r/r.

Powodem mniejszej liczby rozpoczętych budów jest m.in. spadek popytu na rynku mieszkaniowym. Przyczyniło się do tego kilka czynników, takich jak: zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych w wyniku zaostrzenia przez banki wymagań odnośnie zdolności kredytowej oraz podwyżki stóp procentowych, a co za tym idzie kosztów kredytu. Ponadto niepewność na rynku wynikająca z wojny ma Ukrainie i ogólnej sytuacji gospodarczej, kryzysu energetycznego i wzrostu kosztów surowców energetycznych, braku siły roboczej przy rosnących kosztach siły roboczej, wysokich ceny materiałów budowlanych oraz ogólnie wysokiej inflacji, sprawiają, że deweloperzy i inwestorzy działający w sektorze nieruchomości zmuszeni byli do weryfikacji swoich planów inwestycyjnych.

Liczba mieszkań, na które inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę w roku 2022 wyniosła 297 416 szt., tu spadek w stosunku do roku poprzedniego wyniósł 12,8% r/r., a w liczbach bezwzględnych 43 625 szt.

Jednie liczba mieszkań oddanych do użytkowania nie spadła poniżej poziomu ubiegłorocznego, a nawet wzrosła. Inwestorzy ukończyli, oddając do użytku, 238 584 mieszkania, o 3 904 szt. więcej niż rok wcześniej, wzrost o 1,7% r/r. To rekordowa liczba mieszkań oddanych w ciągu jednego roku, nie notowana od lat siedemdziesiątych, kiedy powstawały bloki z wielkiej płyty.

Podsumowanie wyników deweloperów na rynku mieszkaniowym w 2022 roku

Trudna sytuacja na rynku miała wpływ na spadek liczby rozpoczętych budów mieszkań. W roku 2022 deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 115 tys. mieszkań, to o 51 tys. mniej niż w roku poprzednim, co oznacza spadek o 30,7% r/r. To najgorszy wynik w ciągu ostatnich pięciu lat, chociaż należy dodać, że były to najlepsze lata pod względem liczby rozpoczynanych budów mieszkań zanotowane dotychczas przez deweloperów. Pod względem poziomu spadku rozpoczętych budów przez deweloperów, miniony rok można porównać jedynie z rokiem 2009, kiedy zanotowano spadek rok do roku o 33,8%.

Jak widać na wykresie poniżej, w każdym kwartale minionego roku liczba rozpoczętych budów mieszkań była mniejsza niż przed rokiem. W pierwszym kwartale spadek wynosił 21,1% r/r., w drugim 16,1% r/r. W kolejnych dwóch kwartałach spadki się pogłębiły, osiągając poziom 44% poniżej wyników z roku poprzedniego.

Liczba pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem uzyskana przez deweloperów w roku 2022 była niższa w stosunku do roku poprzedniego, chociaż spadek nie był tak głęboki jak w przypadku rozpoczętych budów.

Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 203 tys. mieszkań, o 10 532 szt. mniej niż przed rokiem, spadek o 4,9% r/r.

Widoczna jest rozbieżność między liczbą mieszkań na sprzedaż i wynajem, których budowę deweloperzy rozpoczęli w ubiegłym roku, a liczbą uzyskanych pozwoleń na budowę oraz dynamiką spadku rok do roku.

W znacznym stopniu wynika to ze zmian w ustawie deweloperskiej, które weszły w życie w lipcu 2022 r., zaostrzających wymagania wobec nowych inwestycji. Widoczne jest to w wynikach drugiego kwartału, kiedy deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 12,8 tys. mieszkań więcej niż rok wcześniej (wzrost o 24,3% r/r.). Był to jedyny kwartał z dodatnią dynamiką. W pozostałych kwartałach liczba uzyskanych pozwoleń na budowę mieszkań była mniejsza niż przed rokiem, a spadek w czwartym kwartale wyniósł aż 25,2% r/r.

Budowę oddawanych do użytkowania mieszkań, rozpoczęto ok. 2 lata wcześniej. Nie dziwi więc fakt, że liczba oddawanych przez deweloperów mieszkań utrzymuje się wciąż powyżej poziomu ubiegłorocznego.

W 2022 r. deweloperzy oddali do użytkowania 143 809 mieszkań, o 1 868 szt. więcej niż w roku poprzednim – wzrost wyniósł 1,3% r/r.

Najlepszy pod względem liczby oddanych mieszkań (tak jak w latach ubiegłych) był czwarty kwartał – blisko 44 tys. mieszkań. Najmniej mieszkań oddano w pierwszym kwartale – prawie 30 tys., w drugim ponad 33 tys. a w trzecim niecałe 37 tys. mieszkań.

Wyniki aktywności deweloperów na rynku mieszkaniowym w 2022 r. w kwartałach

Wyniki aktywności deweloperów na rynku mieszkaniowym w 2022 r. w kwartałach

Budowa mieszkań przez inwestorów indywidualnych na własne potrzeby w 2022 roku

W przeciwieństwie do deweloperów, na inwestycjach inwestorów indywidualnych budujących domy na własne potrzeby, widoczny był w roku 2022 większy spadek liczby mieszkań, na które uzyskali oni pozwolenia na budowę niż liczby rozpoczynanych budów mieszkań. Dodatkowo dynamika spadku liczby pozwoleń na budowę z miesiąca na miesiąc była coraz wyższa.

Łącznie w roku 2022 inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę 89,5 tys. mieszkań, to o 33 480 szt. mniej niż w roku poprzednim, co oznacza spadek o 27,2%.

Wzrost dynamiki spadku pozwoleń na budowę widoczny jest również w wynikach kwartalnych. Spadek liczby mieszkań, na które inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę w pierwszym kwartale wyniósł 11,3% r/r., w drugim kwartale 20,4% r/r., w trzecim 35,3% r/r., a w czwartym kwartale pozwolenia spadły aż o 40,5% w stosunku do roku poprzedniego.

W roku 2022 inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę ponad 82 tys. mieszkań, spadek wyniósł 22,5% r/r., a w liczbach bezwzględnych 23 918 szt. To najmniejsza liczba w ciągu ostatnich siedmiu lat, a zanotowany procentowy spadek nie był notowany w analizowanym okresie po 2000 roku.

Wyniki kwartalne pokazują przyspieszenie dynamiki spadku z kwartału na kwartał. W pierwszym kwartale inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę prawie 21 tys. mieszkań, o 5,8% mniej niż rok wcześniej. Drugi kwartał, najlepszy w minionym roku, przyniósł 25,5 tys. rozpoczętych budów, przy spadku 20,5% r/r. Trzeci kwartał to nieco ponad 22 tys. mieszkań rozpoczętych, spadek o 26,9% r/r. W czwartym kwartale rozpoczęto budowę 13,6 tys. mieszkań, a spadek w stosunku do roku poprzedniego osiągnął poziom 36,7%.

Liczba oddanych do użytkowania mieszkań przez inwestorów indywidualnych w 2022 r. to prawie 91 tys., o 3,2% więcej w porównaniu do roku poprzedniego, a w liczbach bezwzględnych wzrost wyniósł 2 858 szt.

Dodatnia dynamika wzrostu rok do roku utrzymywała się we wszystkich kwartałach z wyjątkiem trzeciego, kiedy to inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania 20 380 mieszkań, o 4,0% mniej niż przed rokiem. Najwięcej mieszkań oddano w czwartym kwartale 25 712 (wzrost o 4,7% r/r.).

Wyniki aktywności inwestorów indywidualnych na rynku mieszkaniowym w 2022 r. w kwartałach

Pozostali inwestorzy na rynku mieszkaniowym w 2022 roku

Aktywność pozostałych inwestorów (spółdzielni mieszkaniowych, TBS, inwestorów budujących mieszkania komunalne i zakładowe) nie ma większego wpływu na obraz całego rynku mieszkaniowego, ich udział to zaledwie ok. 1,5%.

W roku 2022 pozostali inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 4 861 mieszkań, o 387 więcej niż w roku poprzednim, co oznacza wzrost o 8,6% r/r. Liczba rozpoczęty budów mieszkań przez pozostałych inwestorów była mniejsza niż rok wcześniej o 43,8% i wynosiła 2 853 szt. Również liczba mieszkań oddanych do użytkowania w tej grupie inwestorów była niższa w porównaniu do roku poprzedniego o 17,8%, przy łącznej liczbie 3 787 oddanych mieszkań.

Spis treści