Koszty budowy budynków mieszkalnych

Informacja o cenach mieszkań jest dość łatwo dostępna, problemy może nastręczać ocena tych informacji, a także ich porównanie. Natomiast informacje o kosztach budowy nie są publikowane. Jako uzasadnienie wzrostu cen mieszkań podawane są często informacje o rosnących kosztach budowy czy też rosnących kosztorysach na realizację robót.

Główny Urząd Statystyczny publikuje wskaźnik „cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania”.

Pod tą nieco mylącą nazwą, kryje się informacja o przeciętnych dla całego kraju nakładach poniesionych przez inwestorów na budowę nowych budynków mieszkalnych (innych niż jednorodzinne i zbiorowego zamieszkania) w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej budynku, wyznaczone, jako średnia ważona powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w poszczególnych województwach.

Jest to zagregowany wskaźnik dla całego kraju i nie znajdziemy informacji w podziale na województwa. Tak określone koszty budowy dotyczą w zasadzie tylko budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych realizowanych głownie przez deweloperów. Udział pozostałych grup inwestorów innych niż indywidualni (np. samorządów, zakładów pracy, TBS i spółdzielni), w praktyce jest bardzo mały. Pod pojęciem inwestorów indywidualnych rozumie się inwestorów budujących budynki mieszkalne na własne potrzeby oraz fundacje, kościoły i związki wyznaniowe.

Warto dodać, że opisywany wskaźnik dotyczy budynków ukończonych w danym kwartale.

Nakłady na budowę budynku mieszkalnego dotyczą wszystkich kosztów poniesionych do momentu zakończenia budowy. W przypadku gdy w  przekazywanym budynku są mieszkania do wykończenia mieszkań przez przyszłych użytkowników, wykazuje się wartość kosztów poniesionych do momentu przekazania budynku.

Zgodnie z informacją GUS w kosztach budowy uwzględnia się:

• koszty nabycia działki budowlanej (tj. cenę nabycia; opłatę z tytułu wieczystego użytkowania poniesione przez inwestora; opłaty notarialne oraz wieczystoksięgowe);
• koszty przygotowania działki budowlanej i uzbrojenia zewnętrznego - koszty adiacenckie;
• koszty wzniesienia budynku - konstrukcji budowlanych;
• koszty urządzeń technicznych i instalacji w budynku;
• koszty urządzeń budowlanych związanych z budynkiem (urządzeń zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, jak: przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym oczyszczania i gromadzenia ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki) - służących do ogólnego korzystania;
• dodatkowe koszty budowy, takie jak: planowania przestrzennego, dokumentacji, ekspertyz i doradztwa projektowego;
• opłaty związane z zawarciem umów notarialnych i wpisów do księgi wieczystej, nadzoru, kierowania budową i rozliczania robót;
• koszty finansowania, tj. uzyskania kredytu i spłaty odsetek,
• w kosztach budowy uwzględnia się też podatek VAT naliczony i zapłacony w związku z realizacją danej inwestycji budowlanej w przypadku, gdy nie podlega on zwrotowi lub odliczeniu od podatku VAT należnego.

Wzrost kosztów budowy mieszkań

Informacje o nakładach na budowę budynków mieszalnych GUS publikuje kwartalnie od 1998r.

Analizując wykres, widoczny jest systematyczny wzrost kosztów budowy do połowy 2010r., co jest uzasadnione konstrukcją tego wskaźnika. Pokazane są koszty budynków oddanych do użytkowania w danym kwartale. Cykl realizacji takiej inwestycji  wynosi ok. dwóch lat, czyli budynki oddane w połowie 2010r. zaczęto budować w połowie 2008.

Osiągnięty w 2010r. poziom kosztów był wyższy niż budynków oddawanych do użytkowania jeszcze niedawno, dopiero w 2020 roku próg ten został przekroczony.

Nakłady na budowę budynku mieszkalnego wielomieszkaniowego w Polsce w latach 1998 - 2022 ( PLN/m² )

Dynamika zmian kosztów budowy 1 m² budynku mieszkalnego ( % r/r. )

Zobowiązanie do publikacji wskaźnika o nakładach na budowę budynków mieszkalnych wynika z ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych.

Do tego wskaźnika odwołują się też inne przepisy:

• ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
• ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów;
• ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej;
• ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Jak zastrzega GUS wskaźnik nie może być wykorzystywany, jako cena 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania - oferowana na rynku mieszkaniowym - lub do analiz takich cen.

Opracowanie własne na podstawie danych GUS