Dostępność cenowa mieszkań

Dostępność cenową mieszkań, czyli potencjalną zdolność do zakupu mieszkania przez statystycznego Polaka, można mierzyć na wiele sposobów. Zawsze w tych ocenach uwzględniana jest cena mieszkań oraz poziom zamożności potencjalnych nabywców.

W prezentowanym raporcie bierzemy pod uwagę średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach publikowane kwartalnie przez NBP. Wybrane miasta to z reguły stolice województw. Dla województwa pomorskiego, NBP podaje oddzielnie informacje o cenach mieszkań w Gdańsku i Gdyni. Zdolność nabywczą analizujemy na podstawie publikowanych przez GUS kwartalnie informacji o średnich wynagrodzeniach brutto w poszczególnych województwach.

Pozwala to uzyskać porównywalne w czasie dane, przy ich ograniczeniach wynikających chociażby z przeciętnego wynagrodzenia, które jest obliczane w wysokości brutto, a więc łącznie z zaliczkami na podatek dochodowy od osób fizycznych oraz ze składkami na obowiązkowe ubezpieczenia społeczne i nie uwzględnia wynagrodzeń uzyskiwanych przez osoby pracujące w podmiotach zatrudniających poniżej 9 osób.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie nie wystarczy nawet na metr kw. mieszkania

Poniżej porównanie przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwie ze średnimi cenami transakcyjnymi mieszkań w stolicy danego województwa.
Tylko w nielicznych miastach średnia pensja brutto wystarczy na zakup 1 metra kwadratowego mieszkania i to najczęściej na rynku wtórnym. Wskaźnik dostępności mieszkań z rynku wtórnego jest zasadniczo wyższy, tylko w Warszawie jest identyczny dla rynku wtórnego i pierwotnego.

Widoczna jest też prawidłowość, w dużych miastach wskaźnik dostępności jest niższy. Może to wynikać z tego, że porównujemy średnie ceny w danym mieście ze średnim wynagrodzeniem w całym województwie, a te nie jest tożsame ze średnim wynagrodzeniem w danym mieście. Oczywiście trudno też zakładać, że nabywcami mogą być tylko mieszkańcy danego miasta.

Wskaźnik dostępności mieszkań w województwach na rynku pierwotnym i wtórnym w IV kw. 2019r.

Zmiana wynagrodzeń i cen mieszkań w porównaniu do 2007r.

Zakup mieszkania jest inwestycją długookresową. Ceny mieszkań, o czym mieliśmy okazje się przekonać, mogą gwałtownie rosnąć jak też spadać. W 2007r. obserwowaliśmy dynamiczny wzrost cen mieszkań, który miał niewiele wspólnego ze wzrostem wynagrodzeń. Rok 2007 jest często punktem odniesienia dla wielu analiz z rynku mieszkaniowego. Poniżej porównanie średnich wynagrodzeń i cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym aktualnych (IV kw. 2019r.) do IV kw. roku 2007 (pik cenowy mieszkań).

Jednoznacznie wynika, że wynagrodzenia wzrosły w tym czasie bardziej niż ceny mieszkań. W niektórych województwach ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórym jednakowo wzrosły, w innych dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym była wyższa. Są też takie gdzie ceny mieszkań na rynku wtórym rosły szybciej.

Porównanie średnich wynagrodzeń oraz cen mieszkań na rynku pierwotnym (rp) i wtórnym (rw) w IV kw. 2019r. do ich poziomu w IV kw. 2007r.

Wzrost dostępności mieszkań w porównaniu do 2007r.

Porównanie przeciętnego wynagrodzenia i średnich cen mieszkań aktualnych z danymi za rok 2007 pozwala wskazać województwa, w których wskaźnik dostępności mieszkań poprawił się najbardziej. W każdym województwie wskaźnik uległ poprawie, czyli aktualnie za średnie wynagrodzenie mieszkańcy danego województwa mogą nabyć więcej metrów kwadratowych mieszkania niż na koniec 2007r. Najmniejszy wzrost był w woj. warmińsko-mazurskim, bo tylko o 0,07 m kw. mieszkania z rynku pierwotnego, ale już z rynku wtórnego o 0,33 m kw. Jeszcze większą poprawę zanotowano w woj. świętokrzyskim i łódzkim o 0,36 m kw. na rynku wtórnym.

Jak wzrosła dostępność mieszkań w związku ze wzrostem średniego wynagrodzenia w IV kw.2019r. w porównaniu do IV kw.2007r.

Ile m² mieszkania można nabyć za średnie wynagrodzenie w poszczególnych województwach

Ceny mieszkań kontra zarobki Polaków w województwach na przestrzeni lat 2006 -2019

Analiza danych w dłuższym okresie pokazuje systematyczny wzrost wynagrodzeń jak też wzrost wskaźnika dostępności mieszkań, informującego ile metrów kw. mieszkania można nabyć za średnią pensję brutto.

W ostatnim roku widoczny jest szybszy wzrost cen mieszkań od wzrostu średnich wynagrodzeń – wskaźnik dostępności spada w różnym stopniu, ale dotyczy to każdego województwa.

W większości województw ceny mieszkań na rynku wtórym są niższe niż na rynku pierwotnym, a w związku z tym wsk. dostępności mieszkań z rynku wtórnego wyższy.

Ze względu na czytelność na wykresach podawane są wartości wskaźników dostępności mieszkań tylko dla rynku pierwotnego.

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. mazowieckim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. dolnośląskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. kujawsko-pomorskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. lubelskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. lubuskim 

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. łódzkim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. małopolskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. opolskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. podkarpackim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. podlaskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. pomorskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. śląskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. świętokrzyskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. warmińsko-mazurskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. wielkopolskim

Wzrost średniego wynagrodzenie i jego wpływ na wsk. dostępnosci cenowej mieszkań woj. zachodniopomorskim

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP,