CENY MIESZKAŃ w POLSCE

Ceny mieszkań w Polsce, podobnie jak na innych rynkach uwarunkowane są przede wszystkim ich lokalizacją i standardem mieszkań, dostępnością na danym rynku, kosztami budowy, zamożnością potencjalnych nabywców, stabilnością gospodarki czy dostępnością kredytów.

Raport cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego i Narodowego Banku Polskiego analizujemy, jak zmieniały się ceny za m² mieszkań w wybranych 17 miastach w Polsce. Analizujemy, jak kształtują się na przestrzeni lat ceny 1 m² mieszkania na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. Wybrane miasta to stolice województw z wyjątkiem województwa pomorskiego, gdzie oddzielnie analizujemy ceny mieszkań w Gdańsku i Gdyni.

Wybrane miasta, w których analizujemy poziom i zmiany cen mieszkań od roku 2005

Pamiętamy gwałtowny wzrost cen mieszkań w roku 2007, a następnie ich spadek. W niektórych rejonach ceny mieszkań dopiero w roku 2019 ponownie osiągnęły ten poziom i to w cenach nominalnych bez uwzględnienia inflacji czy wzrostu wynagrodzeń.

Średnie ceny mieszkań zwłaszcza na rynku pierwotnym jeszcze kilka lata wstecz były wyjątkowo stabilne. Wpływ na to miał program wsparcia zakupu mieszkań MDM (Mieszkanie Dla Młodych), który wygasł w roku 2018.
Rok 2018 przynosił doniesienia o rosnących cenach mieszkań. Powodów tych wzrostów było oczywiście więcej. Niskie stopy procentowe, które z jednej strony przekładały się na niskie koszty kredytów, zachęcając do zaciągania zobowiązań hipotecznych, z drugiej strony niskie oprocentowanie lokat w bankach, które skłaniało osoby posiadające kapitał do inwestowania pieniędzy w zakup mieszkań na wynajem.

Bardzo dobra sytuacja na rynku pracy powodowała, że coraz więcej Polaków stać było na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a dobra koniunktura ułatwia podjęcie decyzji o zadłużeniu się na wiele lat.

Niebagatelnym czynnikiem wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym był i jest wzrost kosztów budowy wynikający ze wzrostu cen materiałów budowlanych, cen gruntów, wzrostem wynagrodzeń pracowników dodatkowo wymuszanym brakiem rąk do pracy.

Poniżej na wykresach można prześledzić jak kształtują się ceny metra kwadratowego mieszkań w 16 miastach - stolicach województw oraz dodatkowo w Gdyni. Ceny zawierają podatek VAT. W tych miastach dokonywana jest znacząca część obrotu na rynku mieszkaniowym w Polsce. Są to miasta wybrane i monitorowane przez GUS oraz NBP.

NBP podaje informacje kwartalne o średnich cenach ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym oraz podaje indeksy hedoniczne dla rynku wtórnego. Indeksy hedoniczne pozwalają wyeliminować wpływ zmian jakościowych mieszkań na tym rynku (np. wzrost lub spadek mieszkań droższych, starszych, większych…).

UWAGA: Prezentowane dane mogą podlegać korektom wynikającym z aktualizowania bazy danych przez NBP w kolejnych okresach (również danych historycznych).

W jakim mieście ceny mieszkań są najwyższe w Polsce?

Ceny transakcyjne 1 m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w wybranych miastach w II kw. 2023r. [PLN/m²]

Różnica cen pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym oraz charakter zmian poziomu cen na tych rynkach może świadczyć o zmianach popytu. Na przykład braku akceptacji wyższych cen deweloperów i przeniesienie popytu na rynek wtórny powodując wzrost cen na tym rynku.

Gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej w 2023 roku?

Dynamika wzrostu cen mieszkań w II kw. 2023r. na rynku pierwotnym i wtórnym [r/r.]

dynamiki, koncentruje się na danym kwartale, pokazuje jak zmieniły się ceny w analizowanym kwartale w stosunku do analogicznego kwartału z roku poprzedniego. Miasta ze znaczącym wzrostem cen w bieżącym kwartale, w następnym mogą wskazywać dużą niższą dynamikę a nawet spadki. Poziom cen ulega zmianom również pod wpływem rynków wiodących, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto czy Poznań.

Mieszkania na rynku wtórnym tańsze niż na rynku pierwotnym

Różnica cen mieszkań na rynku pierwotnym w stosunku do rynku wtórnego w II kw. 2023r.

Na poziom cen na rynku mieszkań ma wpływ popyt na mieszkania i ich dostępność. Różnica w cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym jest częstą wypadkową dostępności w danym momencie mieszkań, ograniczona podaż mieszkań na rynku pierwotnym ma wpływ na wzrost cen na rynku wtórnym i odwrotnie. Na przeciętny poziom cen mieszkań na danym rynku ma wpływ struktura dostępnych mieszkań, wynikająca z lokalizacji mieszkań (mieszkania w centrum zwykle są droższe), standard mieszkań wynikający z ich wyposażenia i stanu technicznego (mieszkania do remontu na rynku wtórnym zwykle są tańsze), a nawet metraż mieszkań.

Zmiany cen mieszkań w wybranych miastach w Polsce od 2005 roku

Monitorując zmiany cen mieszkań koncentrujemy się na cenach transakcyjnych metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach. Ich poziom porównujemy do IV kwartału 2007 r., który jest punktem odniesienia w wielu analizach rynku mieszkaniowego, pozwala przedstawić charakter zmian na poszczególnych rynkach mieszkaniowych.
Poniższe dane są aktualizowane kwartalnie.

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Gdańsku 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Gdyni 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Krakowie 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Łodzi 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym we Wrocławiu 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Białymstoku 2005-2023  [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Bydgoszczy 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Katowicach 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Kielcach 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Lublinie 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Olsztynie 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Opolu 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Rzeszowie 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Szczecinie 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

Ceny transakcyjne m² mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Zielonej Górze 2005-2023 [dynamika cen  IV kw 2007=100%]

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP,