Ceny mieszkań w Europie

Raport bezpłatny
Opublikowano: sty 2019

Gdzie ceny mieszkań osiągają najwyższy poziom, a gdzie są najtańsze? Jak na tle innych stolic europejskich wypada Warszawa pod względem ceny za m2 mieszkania? Gdzie mieszkania są najłatwiej dostępne? Ile m2 mieszkania można nabyć za średnie roczne zarobki brutto w poszczególnych krajach Europy?

 

 

Na podstawie prezentowanych przez Eurostat danych na temat kształtowania się indeksów cen mieszkań w państwach europejskich można prześledzić jak zmieniały się ceny mieszkań na poszczególnych rynkach w ostatnich latach. Analiza obejmuje lata 2005 -2017. Nie wszystkie dane są dostępne, co widać na poniższych wykresach.  Eurostat przyjmuje, jako rok referencyjny do porównania poziomu cen rok 2015.

Na wykresach zaznaczony został również rok 2007, który jest często porównywany we wszelkiego rodzaju analizach rynku mieszkaniowego w Polsce. To okres prosperity na rynku nieruchomości, który zakończył się dość sporym spadkiem. Nie dziwi, więc fakt, że analitycy porównują obecną dobrą sytuację na rynku z rokiem 2007, zadając pytanie czy obecne ożywienie na rynku to też bańka, tak jak to było 10 lat temu?

 

 

Zmiany cen mieszkań w Europie

 

Przyjmując ceny z roku 2015 za poziom odniesienia, średnia cena mieszkania dla 28 krajów Unii Europejskiej była w roku 2017 o 8,86% wyższa od 2015r. , również ceny w roku 2007 były wyższe od roku referencyjnego (1,12%). Najniższe ceny w UE w analizowanym okresie były w roku 2005 – na poziomie 85,81% roku 2015.

Analiza poniższych wykresów pozwala na następujące spostrzeżenia:

  • istnieją rynki mieszkaniowe w Europie gdzie ceny mieszkań systematycznie rosną, dotyczy to Szwecji, Norwegii, Niemiec, Luksemburga, Finlandii, Belgii;
  • w wielu krajach widoczny jest gwałtowny wzrost cen w roku 2007 (Polska nie byłą wyjątkiem na europejskim rynku), dotyczy to krajów byłego bloku wschodniego i/oraz tych, które przystąpiły do Unii Europejskiej w roku 2004;
  • na podstawie dostępnych danych można wskazać, że najwyższy wzrost cen w roku 2007 w stosunku do roku poprzedniego dotyczył rynku polskiego - 48,7% r/r, łotewskiego – 36,3% r/r, słowackiego – 29,0% r/r, bułgarskiego – 28,9% r/r, litewskiego – 26,3% r/r, maltańskiego -21,0 % r/r oraz estońskiego – 20,8% r/r.
  • w wielu krajach ceny mieszkań po wzroście cen w latach 2007 -2008, a następnie ich spadku nie wróciły do tego poziomu w roku 2017. Dotyczy to m.in. Łotwy, Polski, Słowenii, Rumunii, Chorwacji Litwy, ale również Irlandii, Hiszpanii, Włoch i Grecji, chociaż Eurostat nie publikuje tych danych;
  • najbardziej stabilnymi cenami mieszkań charakteryzuje się rynek francuski;
  • zmiany cen mieszkań w Polsce po 2007r. były mniejsze niż w innych krajach europejskich;
  • ceny mieszkań w Polsce w roku 2007 były wyższe o 13,82% niż w roku 2015 (rok referencyjny), w roku 2017 nie osiągnęły jeszcze tego poziomu, w odniesieniu do roku 2015 są wyższe o 5,78%. W 2005r. ceny mieszkań w Polsce kształtowały się na poziomie 56 % roku 2015.

 

 

Indeks cen mieszkań w Szwecji, Norwegii, Luksemburgu, Niemczech, Islandii i Austrii (2015=100%)

Indeks cen mieszkań w Szwecji, Norwegii, Luksemburgu, Niemczech, Islandii i Austrii (2015=100%)

 

Indeks cen mieszkań w Finlandii, Belgii, Estonii, Wielkiej Brytanii, na Malcie, Łotwie i Litwie  (2015=100%)

Indeks cen mieszkań w Finlandii, Belgii, Estonii, Wielkiej Brytanii, na Malcie, Łotwie i Litwie  (2015=100%)

 

Indeks cen mieszkań we Francji, Danii, Słowacji i w Czechach(2015=100%)

Indeks cen mieszkań we Francji, Danii, Słowacji i w Czechach(2015=100%)

 

Indeks cen mieszkań w Portugalii, Polsce, Słowenii, we Włoszech, na Węgrzech i na Cyprze (2015=100%)

Indeks cen mieszkań w Portugalii, Polsce, Słowenii, we Włoszech, na Węgrzech i na Cyprze (2015=100%)

 

Indeks cen mieszkań w Chorwacji, Rumunii, Holandii, Bułgarii, Hiszpanii i Irlandii (2015=100%)

Indeks cen mieszkań w Chorwacji, Rumunii, Holandii, Bułgarii, Hiszpanii i Irlandii (2015=100%)

 

 

Zmiany cen mieszkań w Europie między rokiem 2007 a 2017

 

Między rokiem 2007 a 2017 ceny mieszkań najbardziej wzrosły w Szwecji – o 76%, w następnej kolejności na Islandii – o 69,4%, w Norwegii – o 63,8%, ponad 50-procentowy wzrost dotyczy jeszcze Luksemburga. Polska jest w grupie 12 państw, w których ceny w roku 2017 były niższe niż te sprzed 10 lat. Spadek ceny w Polsce wyniósł 7,1%. Największe spadki wystąpiły w Irlandii – o 26,9%, Hiszpanii – o 25,3%, na Łotwie – o 17,1%, we Włoszech – o 15,9%, w Chorwacji – o 15,6%, na Cyprze – o 15,6%. Większy spadek cen mieszkań niż w Polsce wystąpił jeszcze w Rumunii – o 13% i na Słowenii – 7,7%. W skumulowanym rachunku zmian cen między rokiem 2007 a 2017 nie uwzględniono inflacji.

 

Skumulowana zmiana cen mieszkań w Europie 2007-2017 [%]

Skumulowana zmiana cen mieszkań w Europie między rokiem 2007 a 2017 w %

 

 

 

Ceny mieszkań w EUR/m2 w europejskich stolicach

 

Aby pokazać zróżnicowanie cen na rynkach mieszkaniowych w Europie do analizy przyjęte zostały ceny mieszkań w stolicach danych krajów. W przypadku wielkich aglomeracji jak Londyn czy Paryż cena nie uwzględniają przedmieść tych miast.

Jak wynika z poniższego wykresu najwyższe ceny mieszkań występują w Londynie – nawet ponad 16 tys. EUR za metr kwadratowy mieszkania. Za mieszkanie w stolicy Szwajcarii trzeba zapłacić ok. 12 tys. EUR/m2, w Paryżu – ok. 11 tys. EUR/m2, w Sztokholmie niemal 10 tys. EUR/m2.

Na tym tle Polska z niespełna 2 tys. EUR/m2 mieszkania w Warszawie należy do krajów o najniższych cenach mieszkań. Niższe ceny niż w Polsce są w stolicach Węgier, Łotwy, Rumunii, Grecji i Bułgarii.

 

 

Ceny mieszkań w stolicach europejskich w 2017r. [EUR/m2]

 

Ceny mieszkań w stolicach europejskich w 2017r. [EUR/m2]

 

 

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w stolicach europejskich

 

Poniższy wykres przedstawia dostępność mieszkań mierzoną liczbą metrów kwadratowych mieszkania możliwych do zakupu za przeciętne roczne zarobki brutto w danym kraju przy średniej cenie transakcyjnej na rynku mieszkaniowym w stolicy danego państwa.

Relacja wynagrodzenia względem ceny transakcyjnej zakupionej nieruchomości w prosty sposób pokazuje, czy na rynku jest względnie tanio, czy drogo.

W 2017r. Grecy za roczne zarobki mogli nabyć 16 m2 mieszkania, co jest efektem załamania na rynku mieszkaniowym i znacznego spadku cen mieszkań, a nie wzrostu zamożności mieszkańców w tym kraju.  Belgowie mogli nabyć 14,3 m2 mieszkania w Brukseli. Na około 10 m2 mieszkania w stolicy swojego kraju mogą pozwolić sobie mieszkańcy Austrii, Włosi i Duńczycy.

Polacy za przeciętne roczne zarobki brutto w 2017r. mogliby nabyć 6,3 m2 mieszkania w Warszawie, co oznacza, że na mieszkanie o powierzchni 50 m2 musieliby przeznaczyć 8-letnie zarobki.

Najmniej dostępne mieszkania dla mieszkańców kraju w stolicy danego państwa są w Wielkiej Brytanii (zaledwie 2,4 m2), Francji (3,4 m2) i na Litwie (3,4 m2). Brytyjczyk, aby nabyć mieszkanie 50 m2 w Londynie (cena nie uwzględnia przemieść) musiałby przeznaczyć zarobki z 21 lat pracy.

Oczywiście ceny w stolicach nie odzwierciedlają średniej ceny mieszkań w danym kraju, średnie zarobki w stolicy są często wyższe niż w innych rejonach kraju. Wnikliwa analiza rynku wymaga znacznie obszerniejszego opracowania, co nie było celem tego artykułu. Chodziło o pokazanie poziomu cen na różnych rynkach w Europie, a średnia krajowa cena mieszkań, która teoretycznie można by wykorzystać w tej analizie, nie reprezentuje żadnego konkretnego rynku mieszkaniowego i jest tyko mirą statystyczną.

 

Wskaźnik dostępności mieszkań [m2]

Wskaźnik dostępności mieszkań w stolicach europejskich pańśtw [m2]

 

 

 


źródło: opracowanie własne na podstawie danych Eurostat oraz krajowych urzędów statystycznych poszczególnych państw


 

 

Zobacz podobne raporty