Budownictwo wielorodzinne w Polsce
Analiza budownictwa wielorodzinnego w Polsce w latach 2012 – 2019. Co zmieniło się na rynku budowy mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jakie trendy są widoczne? Gdzie buduje się najwięcej budynków wielorodzinnych?
GUS udostępnia porównywalne dane na temat oddanych do użytkowania budynków wielorodzinnych od roku 2012. Nawet tak stosunkowo niedługi okres pozwala zaobserwować zachodzące na rynku zmiany. Budownictwo wielorodzinne to segment budownictwa podlegający częstym zmianom, wrażliwy na wszelkie wahnięcia koniunktury. W tym krótkim ośmioletnim okresie myliśmy doczynienia i ze słabszymi wynikami spowodowanymi głownie światowym kryzysem, który został zapoczątkowany w roku 2008 i z okresem prosperity w ostatnich latach.
Mieszkania w budynkach wielorodzinnych - statystyka
W ciągu ostatnich ośmiu lat inwestorzy oddali do użytkowania blisko 665,5 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Prym na tym rynku od wielu już lat wiodą deweloperzy realizując mieszkania na sprzedaż i wynajem. Coraz mniej mieszkań budują spółdzielnie mieszkaniowe (ok. 2 – 3 tys. mieszkań rocznie), niewiele buduje się mieszkań komunalnych i społecznych-czynszowych, a jeszcze mniej zakładowych.
Przepisy prawa nie zawierają definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jest za to definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego i w oparciu o tę definicję można określić, czym jest budynek wielorodzinny.
Budynek jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Zatem jeśli budynek nie spełnia warunków definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w ten sposób, że posiada więcej niż dwa lokale mieszkalne albo więcej niż jeden lokal mieszkalny plus lokal użytkowy to należy go uznać za budynek mieszkalny wielorodzinny.
W roku 2019 oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań w budynkach wielorodzinnych – 114,2 tys. szt. był to już szósty z rzędu roku ze wzrostem liczby oddanych mieszkań. Najwięcej mieszkań oddali deweloperzy 108 tys. szt., a wszyscy pozostali 6,2 tys. mieszkań, w tym 2,1 tys. – spółdzielnie mieszkaniowe, 2,3 tys. – społeczne-czynszowe (TBS), 1,5 tys. – komunalne, 211 – zakładowe.
Deweloperzy wybudowali i oddali do użytkowania 94,6% mieszkań zrealizowanych w budynkach wielorodzinnych w 2019 roku. Udział pozostałych inwestorów to zaledwie 5,4%, to dokładnie dwukrotnie mniej niż w roku 2012.
O ile dynamika od sześciu lat jest dodatnia w przypadku mieszkań budowanych przez deweloperów, to pozostali inwestorzy tylko dwa razy zanotowali wzrost liczby oddanych mieszkań w stosunku do roku poprzedniego, w roku 2016 i 2018.
Obok wzrastającej liczby oddawanych mieszkań, widoczny jest wzrost od roku 2016 liczby mieszkań w realizowanych budynkach. W roku 2016 na budynek mieszkalny wielorodzinny przypadało przeciętnie ok. 37 mieszkań, a w roku 2019 było o dwa mieszkania więcej na budynek.
Dobrym wynikom deweloperów sprzyja dobra koniunktura gospodarcza, wysoki wskaźnik zatrudnienia, spadające bezrobocie, rosnący poziom płac i niskie stopy procentowe NBP, które poprawiają dostępność kredytów hipotecznych a jednocześnie zniechęcają do oszczędności na lokatach. W ten sposób został wykreowany dodatkowy popyt na mieszkania wśród osób lokujących środki w inwestycjach mieszkaniowych na wynajem oraz wśród obcokrajowców pracujących i mieszkających w Polsce.
Mieszkania oddane do użytkowania w budynkach wielorodzinnych w latach 2012 - 2019
Budownictwo wielorodzinne wg. kategorii inwestorów w latach 2012 - 2019
Gdzie buduje się najwięcej mieszkań w budynkach wielorodzinnych?
Od wielu lat najwięcej mieszkań w budynkach wielorodzinnych oddawanych jest w województwie mazowieckim, w 2019r. było to 28,7 tys. mieszkań, co stanowi 25,1% wszystkich oddanych w tym roku mieszkań w Polsce. Udział województwa mazowieckiego wahał się w analizowanym okresie od 24,7% w roku 2012 do 29,1% w roku 2018. Drugie pod względem liczby budowanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych jest województwo dolnośląskie, w 2019r. oddano tu 12,8% wszystkich mieszkań ( 14,6 tys. szt.). Tylko raz w ostatnich ośmiu latach Dolny Śląsk dał się wyprzedzić i stracił druga pozycję. W roku 2012 więcej mieszkań oddano w woj. pomorskim, a różnica wyniosła 372 mieszkania. W następnej kolejności wymiennie plasuje się województwo małopolskie albo pomorskie. W 2019r. więcej mieszkań oddano w woj. małopolskim 12,6 tys. szt., co stanowi 11,0%, natomiast w woj. pomorskim 11,3 tys. szt. – udział 9,9%. Województwo małopolskie wyprzedziło pomorskie jeszcze w roku 2014, 2016 i 2017. W roku 2013 w obydwu województwach oddano niemal identyczną liczbę mieszkań, różnica wyniosła zaledwie 30 mieszkań.
Najmniejszą liczbę mieszkań w budynkach wielorodzinnych realizowanych jest w woj. opolskim, w 2019r. oddano tu do użytkowania 1161 mieszkań, co stanowi 1%. Niewiele więcej mieszkań buduje się w woj. świętokrzyski – 1411 (1,2%) oraz w woj. lubuskim – 1775 mieszkań (1,6%).
Na przestrzeni ostatnich ośmiu lat widać spadek udziału w ogólnej liczbie budowanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych województwa lubelskiego, którego udział w 2012r. wynosił 4,3% a w 2019r. – 2,8% oraz województwa warmińsko-mazurskiego, z 4,1% w 2012r. do 3,3% w 2019r.
Struktura budownictwa wielorodzinnego według województw
Co piąte mieszkanie deweloperzy budują w Warszawie
Budynki wielorodzinne z mieszkaniami na sprzedaż i wynajem powstają tam gdzie są duże aglomeracje miejskie. Potwierdza to poniższy wykres. W 2019 roku 62,1% mieszkań w budynkach wielorodzinnych oddano do użytkowania w 7 największych aglomeracjach tj. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i w aglomeracji śląskiej. W miastach na prawach powiatów z ponad 100 tys. mieszkańców oddano do użytku w 2019r roku 12,7% (13,7 tys. mieszkań). W powiatach o miejskim charakterze ( klasyfikowanych w zależności od gęstości zaludnienia, urbanizacji, liczby mieszkańców, odsetka osób pracujących w rolnictwie ...) zrealizowano 7,5% mieszkań, a w powiatach wiejskich – 17,7%. Nie oznacza to, że budynki wielorodzinne zaczęły być budowane na wsiach, a raczej na przedmieściach większych miast, które administracyjnie należą do innego powiatu.
Udział aglomeracji na poziomie ok. 60% utrzymywał się w analizowanym okresie i kształtował się od 59,6% w roku 2012 do 64,5% w roku 2016 i 2018.
Spośród 7 największych aglomeracji w Polsce najwięcej mieszkań budowanych jest w aglomeracji warszawskiej 23,2 tys. mieszkań w 2019r., czyli 21,5%. Dla przypomnienia udział woj. mazowieckiego to 25,1%, tylko 3,6% różnicy. Poza Warszawą w woj. mazowieckim zrealizowano 5,5 tys. mieszkań w 2019r. to wcale nie mało, więcej niż w 10 innych województwach.
O połowę mniej niż w Warszawie buduje się mieszkań w budynkach wielorodzinnych w aglomeracji wrocławskiej i krakowskiej, odpowiednio 11,0% i 10,9% wszystkich oddanych mieszkań w 2019r. Udział Trójmiasta to 8,2% w roku 2019, w następnej kolejności jest aglomeracja poznańska – 4,5%, łódzka – 3,2% i śląska – 2,9%. Jak widać liczba mieszkańców nie zawsze przekłada się na liczbę budowanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych.
Lokalizacja nowych mieszkań w budynkach wielorodzinnych oddanych do użytku w 2019r.
Budownictwo wielorodzinne w 7 aglomeracjach w Polsce
Struktura budownictwa wielorodzinnego w Polsce z wyszczególnieniem 7 największych aglomeracji
|
Aglomeracja |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
|
Kraków |
4,7% |
4,4% |
6,2% |
6,1% |
3,8% |
5,2% |
4,7% |
4,5% |
|
Łódź |
3,5% |
1,9% |
2,1% |
2,8% |
2,2% |
2,2% |
2,5% |
3,2% |
|
Poznań |
9,7% |
11,9% |
9,3% |
10,5% |
11,0% |
9,2% |
10,0% |
11,0% |
|
Śląsk |
1,2% |
1,7% |
2,9% |
2,6% |
2,7% |
2,6% |
2,3% |
2,9% |
|
Trójmiasto |
9,2% |
10,6% |
11,2% |
8,8% |
10,3% |
11,5% |
9,4% |
10,9% |
|
Warszawa |
20,3% |
21,7% |
24,2% |
21,2% |
26,4% |
23,3% |
26,3% |
21,5% |
|
Wrocław |
11,0% |
9,2% |
8,2% |
9,8% |
8,2% |
9,1% |
9,4% |
8,2% |
|
pozostałe |
40,4% |
38,6% |
36,0% |
38,2% |
35,5% |
36,9% |
35,5% |
37,9% |
Technologia wznoszenia budynków mieszkalnych wielorodzinnych
Co czwarty budynek oddany do użytkowania przez deweloperów w 2019r. został zrealizowane w technologii innej niż tradycyjna murowa. To najwyższy wskaźnik w analizowanym okresie. Technologia tradycyjna udoskonalona to wciąż najpopularniejsza metoda wznoszenia budynków wielorodzinnych, chociaż jej udział systematycznie spada, w 2012 było to 94,1%, a w 2019 r. – 75,9%. Wyraźny wzrost budynków w technologii monolitycznej i wielkiej płycie widoczny jest w ostatnich dwóch latach, a liczba budynków w technologii tradycyjnej w roku 2017 i 2019 była niemal identyczna. Więcej na ten temat można znaleźć w raportach na temat technologii, w jakiej wznosi się budynki mieszkalne w Polsce.
Technologia wznoszenia budynków mieszkalnych wielorodzinnych
Powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych
Przeciętne mieszkanie oddane do użytkowania przez deweloperów w 2019r. miało powierzchnię użytkową 54,8 m2 i było o 0,2 m2 mniejsze niż rok wcześniej. Spadek powierzchni użytkowej mieszkań na sprzedaż i wynajem utrzymuje się od 2013r. Mieszkania budowane przez pozostałych inwestorów w latach 2013 – 2016 miały większy metraż niż te budowane przez deweloperów, tendencja ta odwróciła się w 2017r. i nadal utrzymuje.
Na wykresie poniżej widoczny metraż mieszkań wbudowanych przez deweloperów w 7 największych aglomeracjach w Polsce. Wyraźny spadek średniej powierzchni użytkowej mieszkań widoczny jest w aglomeracji krakowskiej, mniejszy w aglomeracji śląskiej i wrocławskiej. W Trójmieście po spadku średniego metrażu o 7 m2 w roku 2016, w kolejnych latach widoczny stopniowy wzrost. Największą powierzchnię użytkową mają mieszkania budowane w aglomeracji śląskiej w 2019r. było to 59,6 m2, o 3,7 m2 więcej niż w aglomeracji warszawskiej i o 7 m2 więcej niż w aglomeracji krakowskiej.
Zainteresowanych metrażem budowanych w Polsce mieszkań odsyłam do raportu na temat powierzchni użytkowej budowanych w Polsce mieszkań.
Średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych [m2]
Średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych w aglomeracjach [m2]
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
