Leksykon

Wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych przez gminę

Dostęp na preferencyjnych zasadach do nieruchomości gminnych należących do gminnego zasobu nieruchomości reguluje ustawa, która weszła w życie z dniem 1 marca 2023 r. Celem jest umożliwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych przez grupy osób fizycznych współdziałających w celu samodzielnego zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.

 

Zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych

 

W celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych rada gminy może podjąć uchwałę o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatyw mieszkaniowych działających na podstawie umów określających zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spółdzielniom mieszkaniowym.

 

Zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej, następuje w drodze sprzedaży w formie przetargu pisemnego ograniczonego.

 

Podejmując uchwałę, o której mowa powyżej, rada gminy może wyrazić zgodę na:

  1. ograniczenie przetargu do członków tych kooperatyw mieszkaniowych i do tych spółdzielni mieszkaniowych, których przynajmniej 2/3 członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż czterdzieści lat oraz:
    1. pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko
      lub
    2. samotnie wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko;
  2. zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
    1. ceny lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości, przeznaczonych do sprzedaży gminie,
    2. należności z tytułu najmu gminie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości;
  3. rozłożenie ceny nieruchomości na raty;
  4. umorzenie niezapłaconej części rozłożonej na raty ceny nieruchomości przypadającej na właściciela lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości, zwane dalej „bonifikatą”.

 

W uchwale rada gminy może określić dodatkowe zasady zbycia nieruchomości, które obejmują:

  1. wymagania dotyczące inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego, w tym wymagania, których niespełnienie skutkuje:
    1. możliwością wykonania przez gminę prawa odkupu,
    2. zastosowaniem kar umownych;
  2. szczegółowe zasady wykonywania prawa odkupu, w szczególności sposób i termin zawiadomienia właściciela o planowanym przez gminę terminie wykonania prawa odkupu;
  3. wysokość kar umownych nieprzewyższających 20% wartości inwestycji mieszkaniowej oraz zasady i termin ich stosowania, w tym procedurę wezwania członków kooperatywy mieszkaniowej do usunięcia naruszeń;
  4. okres spłaty rat – w przypadku wyrażenia zgody na rozłożenie ceny nieruchomości na raty.

 

Okres spłaty rat nie może być krótszy niż pięć lat i dłuższy niż dwadzieścia lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości.

 

Przetarg na zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej

 

W przetargu na zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej oferty mogą składać wyłącznie:

  1. członkowie kooperatyw mieszkaniowych oraz
  2. spółdzielnie mieszkaniowe.

 

Warunkiem przystąpienia do przetargu jest:

  1. w przypadku członków kooperatywy mieszkaniowej – spełnienie łącznie następujących przesłanek:
    1. członkowie kooperatywy mieszkaniowej, składając ofertę, działają na podstawie umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej,
    2. żadna ze stron umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej nie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości nabytej w ramach inwestycji mieszkaniowej realizowanej przez członków tej kooperatywy mieszkaniowej;
  2. w przypadku spółdzielni mieszkaniowej – spełnienie łącznie następujących przesłanek:
    1. spółdzielnia mieszkaniowa nie jest ani nie była właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości,
    2. spółdzielnia mieszkaniowa nie zrealizowała ani nie jest w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej lub innego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego,
    3. członkami spółdzielni mieszkaniowej są wyłącznie osoby fizyczne;

 

Dodatkowym warunkiem przystąpienia do przetargu jest złożenie oświadczenia, zgodnie z którym w przypadku, gdy składający ofertę zostanie ustalony jako nabywca nieruchomości, nabycie nieruchomości następuje w ramach inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, w łącznej liczbie nie większej niż wskazana w ofercie nabywcy tej nieruchomości.

 

W ofercie wskazuje się łączną liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, które zostaną objęte inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem nieruchomości nabytej w przetargu.

 

W przypadku kooperatywy mieszkaniowej łączna liczba lokali lub budynków wskazywana w ofercie nie może być większa niż suma:

  1. stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej dołączonej do oferty;
  2. tych lokali i budynków przeznaczonych do sprzedaży lub najmu gminie – w przypadku, gdy przewiduje się taką sprzedaż lub taki najem.

 

Umowa sprzedaży nieruchomości należącej do gminnego zasobu w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych

 

Zbycie nieruchomości członkom kooperatywy mieszkaniowej następuje na rzecz wszystkich stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej.

 

Umowa sprzedaży nieruchomości należącej do gminnego zasobu w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej, zawiera informację o:

  1. wskazanej w ofercie nabywcy tej nieruchomości łącznej liczbie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, które zostaną objęte inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości;
  2. terminie zakończenia inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości nie dłuższym niż pięć lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości.

 

Zaliczeniu na poczet ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej może podlegać, na zasadach i w terminie określonych w umowie sprzedaży tej nieruchomości:

  1. cena objętego tą inwestycją mieszkaniową lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, podlegających sprzedaży gminie;
  2. należność z tytułu najmu gminie objętego tą inwestycją mieszkaniową lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu.

 

W przypadku rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej:

  1. wierzytelność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki;
  2. spłata ceny jest dokonywana w równych ratach kapitałowych albo równych ratach kapitałowo-odsetkowych;
  3. pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie;
  4. niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

 

Warunkiem rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej jest realizacja inwestycji mieszkaniowej w celu ustanowienia na rzecz członków tej spółdzielni spółdzielczych lokatorskich praw do lokali mieszkalnych objętych tą inwestycją mieszkaniową.

 

W okresie spłaty rat ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej:

  1. wynajmowanie, z wyjątkiem najmu gminie, wydzierżawienie, z wyjątkiem dzierżawy społecznej agencji najmu, o której mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części lub użyczenie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  2. zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych – przez członka spółdzielni mieszkaniowej, na którego rzecz ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej; przepisu art. 9 ust. 7 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie stosuje się.

 

Zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości zbytej z gminnego zasobu nieruchomości, do którego członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, następuje na zasadach określonych w art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zawarcie umowy, o której mowa powyżej, następuje nie wcześniej niż po zapłacie przez spółdzielnię mieszkaniową ceny nieruchomości nabytej z gminnego zasobu nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.

 

Prawo odkupu dla gminy

 

Zbycie nieruchomości następuje z zastrzeżeniem prawa odkupu.

Umowa sprzedaży nieruchomości wskazuje, że wykonanie przez gminę prawa odkupu może nastąpić w przypadku:

  1. niewykorzystania tej nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowej albo niezakończenia inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości;
  2. objęcia inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości większej łącznej liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, niż wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
  3. niespełnienia wymagań określonych przez radę gminy

 

Umowa sprzedaży nieruchomości może wskazywać, że prawo odkupu przysługuje gminie również w stosunku do:

  1. udziału w zbywanej nieruchomości lub
  2. nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości.

 

Udzielanie bonifikaty przez gminę

 

W przypadku wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty pierwszy właściciel lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości, której dotyczy ta zgoda, może wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty po upływie co najmniej 2/3 okresu spłaty ceny tej nieruchomości i spłacie co najmniej 2/3 ceny nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku.

 

Pierwszy właściciel lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o których mowa powyżej, może wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty przed upływem okresu, o którym mowa powyżej, jeżeli:

  1. od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej upłynęło co najmniej pięć lat;
  2. należności przypadające na właściciela tego lokalu albo budynku z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty były spłacane terminowo;
  3. uiścił różnicę między sumą spłaconych należności z tytułu rozłożenia ceny nieruchomości na raty przypadających na właściciela tego lokalu albo budynku a kwotą odpowiadającą 2/3 ceny tej nieruchomości przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku.

 

Organ wykonawczy gminy udziela bonifikaty, jeżeli:

  1. w dniu złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty wnioskodawca był właścicielem lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
  2. inwestycją mieszkaniową zostały objęte lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, w łącznej liczbie nie większej niż wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
  3. inwestycja mieszkaniowa została zakończona przez członków kooperatywy mieszkaniowej albo spółdzielnię mieszkaniową przed upływem pięciu lat od dnia zbycia nieruchomości;
  4. zostały spełnione wymagania określone przez radę gminy;
  5. do dnia złożenia wniosku o udzielenie bonifikaty:
    1. grunt nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej,
    2. w budynku objętym inwestycją mieszkaniową nie wyodrębniono innych lokali niż lokale mieszkalne,
    3. nie dokonano zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lub ich części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
    4. nie wynajęto lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części, z wyjątkiem najmu tego lokalu albo budynku gminie,
    5. nie wydzierżawiono lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub ich części, z wyjątkiem dzierżawy tego lokalu albo budynku społecznej agencji najmu, o której mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa,
    6. nie użyczono lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

 

Przez członka kooperatywy mieszkaniowej rozumie się również spadkobiercę członka kooperatywy mieszkaniowej.

 

Prawo pierwokupu dla gminy

 

W okresie dwudziestu lat od dnia zbycia nieruchomości przysługuje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości lub lokalu, lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.

W przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na sprzedawcę.

Przepisu tego nie stosuje się w przypadku przenoszenia własności lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo z którym spółdzielnia mieszkaniowa zawarła umowę o budowę lokalu.

 

Prawo pierwokupu na zasadach określonych powyżej przysługuje gminie również w stosunku do:

  1. udziału w zbywanej nieruchomości lub
  2. nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości.

 

Ujawnieniu w księdze wieczystej podlega:

  1. prawo odkupu;
  2. prawo pierwokupu.

 

Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi umowa sprzedaży nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej.

 

Obowiązkowe informacje

 

Gmina zbywająca nieruchomość z gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowej informuje ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa o:

  1. podjęciu uchwały o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom kooperatyw mieszkaniowych działających na podstawie umów określających zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spółdzielniom mieszkaniowym, ze wskazaniem:
    1. powierzchni zbywanej nieruchomości,
    2. informacji o zgodach wyrażonych przez radę gminy na ograniczenie przetargu, jeżeli zostały wyrażone;
  2. ogłoszeniu przetargu;
  3. rozstrzygnięciu przetargu, ze wskazaniem:
    1. liczby spółdzielni mieszkaniowych, które przystąpiły do przetargu, oraz kooperatyw mieszkaniowych, których członkowie przystąpili do przetargu,
    2. czy nabywcą nieruchomości jest spółdzielnia mieszkaniowa czy członkowie kooperatywy mieszkaniowej,
    3. liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, które zostaną objęte inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem nieruchomości.

 


 

Normy i przepisy budowlane