Leksykon

Standardy urbanistyczne w specustawie mieszkaniowej

Standardy urbanistyczne określają wymagania co do lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, dostępu do infrastruktury technicznej, maksymalnych odległości inwestycji mieszkaniowej od szkoły podstawowej, przystanku komunikacyjnego czy terenów wypoczynku i rekreacji.

Standardy urbanistyczne wprowadzone zostały ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, powszechnie nazywana „specustawą mieszkaniową”. Ustawa weszła w życie 22 sierpnia 2018r., ma obowiązywać przez 10 lat. Straci moc z dniem 31 grudnia 2028r.

 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zabudowa gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, możliwa jest zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli takiego planu nie ma na danym terenie, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Specustawa mieszkaniowa umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych i inwestycji im towarzyszących wbrew zapisom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, ustawa dopuszcza zmianę uchwalonych planów miejscowych z pominięciem procedury ich zmiany.

Zabudowa terenów w trybie specustawy mieszkaniowej, które dotychczas nie były przewidywane pod rozwój budownictwa mieszkaniowego, jest możliwa na podstawie uchwały rady gminy.

 

Ustawa wprowadza standardy urbanistyczne, które mają obowiązywać dla nowopowstających obiektów mieszkaniowych.

Inwestycją mieszkaniową realizowaną w ramach ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących jest przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac. Inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

 

Inwestycją towarzyszącą w myśl specustawy mieszkaniowej są inwestycje w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy:

  • sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne,
  • dróg publicznych,
  • obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego,
  • obiektów działalności kulturalnej,
  • obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół,
  • placówek wsparcia dziennego,
  • placówek opieki zdrowotnej,
  • dziennych domów pomocy,
  • obiektów służących działalności pożytku publicznego,
  • obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej,
  • obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową,

o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

 

Standard lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych realizowanych według specustawy

 

Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się na terenie, który ma zapewniony:

  1. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w tym poprzez zjazd albo dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną, której parametry zapewniają wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, określone w przepisach odrębnych, przy czym minimalna szerokość drogi nie może być mniejsza niż 6 m;
  2. dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (zgodnie z zapotrzebowaniem);
  3. dostęp do sieci elektroenergetycznej (zgodnie z zapotrzebowaniem).

 

Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

  1. w odległości od przystanku komunikacyjnego:
    1. miejscowość do 100 000 mieszkańców – nie większej niż 1000 m,
    2. miasta, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – nie większej niż 500 m;
  2. w odległości od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej:
    1. miejscowość do 100 000 mieszkańców – nie większej niż 3000 m,
    2. miasta, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – nie większej niż 1500 m.

 

Inwestycję mieszkaniową wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2.

  1. miejscowość do 100 000 mieszkańców - w odległości nie większej niż 3000 m,
  2. miasta powyżej 100 000 mieszkańców - w odległości nie większej niż 1500 m.

 

Wymogi, o których mowa powyżej można spełnić zarówno w oparciu o infrastrukturę istniejącą w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i w oparciu o infrastrukturę planowaną do realizacji.

 

Odległości, o których mowa powyżej, ustala się licząc od granicy terenu inwestycji mieszkaniowej drogą dojścia do obiektu ciągiem pieszym albo pieszo-jezdnym, do którego ma być zapewniony dostęp, w tym obiektu położonego na terenie inwestycji.

 

Odległości ustala się w odniesieniu do obiektów położonych w gminie, w której będzie realizowana inwestycja.

 

Budynki objęte inwestycją mieszkaniową:

  1. poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców – nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne;
  2. w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych.

 

Jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa powyżej, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

 

Liczbę mieszkańców miast przyjmuje się jako liczbę ludności zamieszkałej na obszarze danej gminy, na podstawie danych udostępnianych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, według stanu ostatniej publikacji danych zamieszczonych na stronie podmiotowej Głównego Urzędu Statystycznego w dniu złożenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Planowaną liczbę mieszkańców ustala się jako iloraz powierzchni użytkowej mieszkań i wskaźnika wynoszącego 28 m2.

 

Lokalne standardy urbanistyczne

 

Standardy, o których mowa powyżej obowiązują, o ile gmina nie określi w drodze uchwały lokalnych standardów urbanistycznych.

Lokalne standardy urbanistyczne:

  1. w zakresie odległości lub liczby kondygnacji nie mogą różnić się o więcej niż 50% od standardów określonych ustawą, o których mowa powyżej;
  2. nie mogą różnić się o więcej niż 50% w zakresie wskaźnika procentowego, określającego liczbę wolnych miejsc w szkołach.

 

W lokalnych standardach urbanistycznych, rada gminy może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy – Prawo energetyczne.

Uchwała o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych stanowi akt prawa miejscowego.

 


Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących: art. 17 - 19


 

Normy i przepisy budowlane