Leksykon

Powszechna taksacja nieruchomości – wartość katastralna

Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości i jest przeprowadzana, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odrębnych przepisów, przez organy prowadzące kataster nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.

Powszechna taksacja nieruchomości - definicja

 

Przez powszechną taksację nieruchomości należy rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości.

Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarte w dziale IV Wycena nieruchomości rozdział 1 Określenie wartości nieruchomości.

 

Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi.

 

Nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech dla danego rodzaju nieruchomości w danej strefie wyodrębnionej ze względu na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, zwanej dalej „strefą taksacyjną’

 

Wartość nieruchomości w procesie taksacji ustala się z uwzględnieniem charakterystycznych cech nieruchomości wpływających na ich wartość katastralną.

 

Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów:

  1. grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele niż rolne i leśne;
  2. grunty rolne i leśne.

 

Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny.

 

Źródła danych na potrzeby taksacji nieruchomości

 

Podstawowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji są:

  1. kataster nieruchomości;
  2. księgi wieczyste;
  3. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
  4. dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości;
  5. mapa zasadnicza;
  6. geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu;
  7. dokumenty i informacje dotyczące tej nieruchomości;
  8. informacje uzyskane od organów administracji publicznej, w tym od organów podatkowych, a także agencji, którym Skarb Państwa powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
  9. ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.

 

Dodatkowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji mogą być w szczególności:

  1. wyniki inwentaryzacji;
  2. oświadczenia składane przez właściciela lub użytkownika wieczystego oraz inną osobę, na której ciąży obowiązek podatkowy;
  3. rejestr pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane;
  4. dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego.

 

Jednostka taksacyjna - definicja

 

Przez jednostkę taksacyjną należy rozumieć:

  • w odniesieniu do gruntu – działkę gruntu lub jej część o przeznaczeniu odmiennym od działek sąsiednich lub pozostałej części działki, ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub o innym sposobie użytkowania danej części działki w przypadku braku tego planu
  • w odniesieniu do części składowych gruntu – budynek, lokal w budynku wielolokalowym lub inne urządzenie trwale z gruntem związane.

 

Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym ustawą o gospodarce nieruchomościami albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

 

 

Terminy przeprowadzania powszechniej taksacji nieruchomości

 

Powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. Termin rozpoczęcia oraz zakończenia powszechnej taksacji nieruchomości, a także źródła jej finansowania, określi odrębna ustawa.

 

W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych powszechnych taksacji nieruchomości ustalone w wyniku poprzedniej powszechnej taksacji wartości katastralne przeszacowuje się, stosując wskaźniki zmian cen nieruchomości.

Rada gminy może podjąć uchwałę o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji nieruchomości w okresie między terminami ustalonymi w ustawie jednak nie częściej niż co 3 lata.

 

Ustalenie wartości katastralnej

 

Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości.

 

Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin.

Jeżeli zachodzi potrzeba zastosowania kilku podejść w celu ustalenia wartości katastralnej tej samej nieruchomości, wartość tę ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości, dla której zastosowano odrębne podejście.

Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych.

W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych, ze względu na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, jednostkowe wartości powierzchni gruntów położonych w tych strefach.

Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych.

Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz jednostkowej wartości powierzchni gruntów.

 

W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz różnice, jakie między nimi występują.

Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach wykazuje się w tabelach taksacyjnych.

Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych.

Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio do budynków oraz lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

 

Przepisy te stosuje się również w razie konieczności ponownego ustalenia wartości katastralnej po przeprowadzeniu powszechnej taksacji nieruchomości.

 

Wartość katastralna nieruchomości składa się z:

  1. wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość;
  2. sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część nieruchomości lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu.

 

Organ prowadzący kataster orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości.

Decyzja ta podlega natychmiastowemu wykonaniu.

Wartości katastralne nieruchomości ustalone na podstawie obowiązujących map i tabel taksacyjnych, wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskują z datą ich wpisu moc danych urzędowych.

Wartości katastralne nieruchomości mogą być aktualizowane na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości.

 

Właściciel lub użytkownik wieczysty oraz inna osoba, na której ciąży obowiązek podatkowy  są obowiązane dostarczyć organowi prowadzącemu kataster nieruchomości dokumenty i informacje dotyczące tej nieruchomości, niezbędne do przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości.

W razie niedostarczenia dokumentów i informacji, o których mowa powyżej organ prowadzący kataster nieruchomości, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustala wartość katastralną tej nieruchomości na podstawie dostępnych dokumentów i informacji.

 

Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne

 

Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych.

Organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z właściwym terytorialnie wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, wykłada mapy taksacyjne i tabele taksacyjne do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Informację o wyłożeniu ogłasza się w formie obwieszczenia oraz w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, określając miejsce i termin wyłożenia wraz z pouczeniem o możliwości zgłaszania zarzutów.

Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą ustalenia wynikające z map i tabel taksacyjnych, może w okresie wyłożenia zgłaszać do nich zarzuty.

Organ prowadzący kataster nieruchomości rozpatruje zgłoszone zarzuty i przedstawia je radzie gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości, wraz z propozycją rozstrzygnięcia, dołączając mapy i tabele taksacyjne. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym, w której rozstrzyga również o sposobie załatwienia zgłoszonych zarzutów.

Stronie niezadowolonej ze sposobu załatwienia zgłoszonych zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego.

Uchwała rady gminy w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym podlega ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy taksacyjnej podaje się granice tej strefy, jej identyfikator, wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych nieruchomości.

Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych.

Wykaz stref taksacyjnych zawiera:

  1. identyfikator strefy taksacyjnej;
  2. identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;
  3. rodzaj gruntu;
  4. wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej;
  5. cechy nieruchomości reprezentatywnej;
  6. współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej;
  7. jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek gruntu.

 

Wzór wykazu stref taksacyjnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości

Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej są wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni 1 m2 części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych.

W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządza się tabelę taksacyjną.

 

Tabela taksacyjna zawiera następujące dane:

  1. identyfikator strefy taksacyjnej;
  2. identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;
  3. rodzaj części składowych gruntu;
  4. wartość 1 m2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej;
  5. cechy nieruchomości reprezentatywnej;
  6. współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej;
  7. jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu.

 

Wzór tabeli taksacyjnej określa załącznik nr 2 do rozporządzenia w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości

 

Kontrola wartości katastralnych nieruchomości

 

Naczelny organ administracji państwowej, właściwy w sprawach katastru nieruchomości, przeprowadza co roku na wybranych obszarach kontrolę powszechnej taksacji nieruchomości.

Wyniki kontroli mogą stanowić podstawę do przeprowadzenia kolejnej powszechnej taksacji nieruchomości na wybranych obszarach.

W okresie pięciu lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się kontroli wartości katastralnych wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono.

Kontrola, o której mowa powyżej obejmuje coroczną kontrolę wartości katastralnych co najmniej 20% powierzchni nieruchomości na kolejno wybranych obszarach w granicach każdej gminy. Sprawdzenie aktualności wartości katastralnych wpisanych w katastrze nieruchomości następuje prze porównanie z cenami uzyskanymi w obrocie nieruchomościami oraz wartościami nieruchomości zawartymi w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

 


  • ustawa o gospodarce nieruchomościami - art. 4.7, art. 161 - 172
  • rozporządzenie w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości

 

Normy i przepisy budowlane