Powierzchnia użytkowa budynku

Definicja powierzchni użytkowej budynku wg normy PN-ISO 9836

Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku.

Definicja jak i zasady obliczania powierzchni użytkowej budynku zawarte zostały w normie PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

Powierzchnię użytkową należy obliczyć dla każdej kondygnacji oddzielnie oraz w przypadkach, gdy, jest to potrzebne, dzieli się na powierzchnie kondygnacji.
 

Powierzchnię użytkową klasyfikuje się zgodnie z przeznaczeniem budynku i funkcją, jaką mają one w nim pełnić. Zazwyczaj wyodrębnia się powierzchnię użytkowa podstawową i powierzchnię użytkowa pomocnicą. Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni netto.

Powierzchnia użytkowa podstawowa

Powierzchnia użytkowa podstawowa jest to część powierzchni użytkowej obejmującej pomieszczenia do zaspokajania podstawowych potrzeb, odpowiadających ich przeznaczeniu i funkcji budynku, np.:

• w budynkach przemysłowych - powierzchnie przeznaczone do produkcji;
• w budynkach ochrony zdrowia - gabinety lekarskie, sale chorych, sale operacyjne;
• w budynkach mieszkalnych - pokoje dzienne, sypialnie, kuchnie, łazienki.

Szczegółowy wykaz podstawowego przeznaczenia pomieszczeń w różnego rodzaju budynkach zawiera norma PN-ISO 6241:1994 Normy właściwości użytkowych w budownictwie - Zasady ich opracowywania i czynniki, które powinny być uwzględniane.

Powierzchnia użytkowa pomocnicza

Powierzchnia pomocnicza jest częścią powierzchni użytkowej przeznaczona do spełniania funkcji służebnych np. w budynku przemysłowym pokoje administracji, , w budynku mieszkalnym korytarze.

Rysunek. Schemat podziału powierzchni użytkowej wg PN-ISO 9836:2015-10

Powierzchnia użytkowa mieszkania - definicja

Definicję powierzchni użytkowej mieszkania można znaleźć na stronach Głównego Urzędu Statystycznego.

Powierzchnia użytkowa mieszkania to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania (m. in. pracownia artystyczna, pomieszczenia rekreacyjne itp.).

Co jeszcze wlicza się do powierzchni mieszkalnej?

W budynku typu wiejskiego do powierzchni użytkowej mieszkania z reguły wlicza się powierzchnię sieni. Nie uznaje się sieni za część składową mieszkania i nie wlicza się jej powierzchni do powierzchni użytkowej mieszkania tylko wówczas, gdy: - sień łączy część mieszkalną budynku z częścią inwentarską lub gospodarczą, - oprócz sieni znajduje się na tej samej kondygnacji przedpokój, - w budynku znajduje się więcej niż jedno mieszkanie, a sień użytkowana jest wspólnie jako ogólnodostępny korytarz.

Powierzchnię schodów znajdujących się w budynku indywidualnym wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania jeżeli w budynku znajduje się tylko jedno mieszkanie, nie wlicza się zaś, gdy w budynku znajduje się dwa lub więcej mieszkań; schody i powierzchnie pod nimi uznaje się wówczas za część ogólnokomunikacyjną.

Czego nie należy wliczać do powierzchni mieszkalnej?

Do powierzchni użytkowej mieszkania nie zalicza się powierzchni: balkonów, tarasów, loggi, antresoli, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału, a także garaży, hydroforni i kotłowni.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania?

Ustawa prawo budowlane wskazuje (art. 57.1a), że pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną oraz poszczególnych lokali mieszkalnych dokonuje się w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego.

Rozporządzenie to w par. 12 odsyła do normy PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. W rozporządzeniu norma nie jest datowana, co oznacza, że należy stosować najnowszą normę opublikowaną w języku polskim (aktualnie jest to norma PN-ISO 9836:2022-07 opublikowana 18 lipca 2022 r.).

Powierzchnię użytkową należy obliczać zgodnie z normą PN-ISO 9836 z uwzględnieniem zapisów wyszczególnionych w rozporządzeniu, przytoczonych poniżej:

• powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy;
• powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób;
• przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle:
  • równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%,
  • o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%,
  • o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie;
• przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Norma PN-ISO 9836 określa m.in., że:

• pomiar powierzchni wykonuje się na poziomie podłogi kondygnacji, w świetle wykończonych przegród budowlanych wewnętrznych lub zewnętrznych (czyli razem z tynkami i okładzinami, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.);
• pole powierzchni podaje się w m² z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku czyli do 0,01 m²;
• pola powierzchni poziomych określa się zgodnie z wymiarami rzeczywistymi. Powierzchnię płaszczyzn nachylonych wymiaruje się na ich rzutach na płaszczyznę poziomą;
• powierzchnię dla pomieszczeń o różnej wysokości w obrębie jednej kondygnacji należy obliczać i podawać oddzielnie.

Obliczanie powierzchni użytkowej poddasza użytkowego

Definicję powierzchni użytkowej w innych przepisach:

Powierzchnia użytkowa nie zawsze definiowana jest tak samo we wszystkich przepisach prawych. Na potrzeby wybranych przepisów może być definiowana w sposób odbiegający od ogólnych zasad.

Powierzchnia użytkowa komunalnego lokalu mieszkalnego

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy reguluje zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Gminy ustalą wysokość stawek czynszu w zł za 1 m² powierzchni użytkowej w zależności od lokalizacji, wieku budynku i jego stanu technicznego oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego i jego standardu.

W oparciu o powierzchnię użytkową ustala się wartość odtworzeniową lokalu w zasobach gminy z wykorzystaniem wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, w art. 2.1 pkt.7 zawiera definicję powierzchni użytkowej.

Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

W art. 2.2. określono zasady obmiaru powierzchni użytkowej

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (PN-ISO 9836).

Powierzchnia użytkowa budynku a podatek od nieruchomości

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art. 1a.1 pkt 5 zawiera definicję powierzchni użytkowej na potrzeby ustalenia wymiaru podatku od nieruchomości.

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości w przypadku budynków i ich części jest ich powierzchnia użytkowa.

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Powierzchnia użytkowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Ustawa o podatku od spadków i darowizn w art. 16 ust 4 zawiera definicję powierzchni użytkowej na potrzeby wymiaru tego podatku.

Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

Dalej w art. 16 ust 5 ustawa określa sposób obmiaru powierzchni.

Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

Powierzchnia użytkowa budynku w księgach wieczystych

Rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym wskazuje w rozdziale 3 Struktura działu I księgi wieczystej, w par. 20 wśród informacji na temat budynku, jakie należy wykazać w księdze wieczystej – należy podać informację o powierzchnia użytkowa budynku, jako łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali.

• ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - art. 2.1, 2.2;
• ustawa o podatkach i opłatach lokalnych - art. 1a pkt 5;
• ustawa o podatku od spadków i darowizn - art. 16 pkt 4;
• rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - § 11.2b