Leksykon

Powierzchnia użytkowa budynku

Powierzchnia użytkowa budynku to powierzchnia, która służy do zaspokajania potrzeb bezpośrednio związanych z przeznaczeniem budynku lub jego części (np. kuchnia i sypialnia w budynku mieszkalnym). Powierzchnię użytkową dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową i pomocniczą w zależności od tego, czy przeznaczenie danej części powierzchni budynku jest zgodne z jego podstawowym przeznaczeniem, czy też z funkcją uzupełniającą to przeznaczenie.

Podział powierzchni użytkowej wg PN-ISO 9836

 

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych powierzchnię użytkową określa się dla każdej kondygnacji oddzielnie oraz w przypadkach gdy, jest to potrzebne, dzieli się na powierzchnie kondygnacji (patrz: Ogólne zasady obliczeń powierzchni- powierzchnie kondygnacji budynku)

Powierzchnię użytkową klasyfikuje się zgodnie z przeznaczeniem i celem budynku, dla których są one wykonywane. Powierzchnia użytkowa kondygnacji jest częścią powierzchni kondygnacji netto.
 

Powierzchnia użytkowa budynku podstawowa

 

Powierzchnia użytkowa podstawowa jest to część powierzchni użytkowej obejmującej pomieszczenia do zaspokajania podstawowych potrzeb, odpowiadających ich przeznaczeniu i funkcji budynku, np.:

  • w budynkach przemysłowych - powierzchnie przeznaczone do produkcji;
  • w budynkach ochrony zdrowia - gabinety lekarskie, sale chorych, sale operacyjne;
  • w budynkach mieszkalnych - pokoje dzienne, sypialnie, kuchnie, łazienki.

Szczegółowy wykaz podstawowego przeznaczenia pomieszczeń w różnego rodzaju budynkach zawiera norma PN-ISO 6241:1994 Normy właściwości użytkowych w budownictwie - Zasady ich opracowywania i czynniki, które powinny być uwzględniane.

 

Powierzchnia użytkowa budynku pomocnicza

 

Powierzchnia pomocnicza jest częścią powierzchni użytkowej przeznaczona do spełniania funkcji służebnych np. w budynku przemysłowym pokoje administracji.

 

Powierzchnia użytkowa podstawowa i pomocnicza

Rysunek. Schemat podziału powierzchni użytkowej wg PN-ISO 9836:2015-10

 

Pomiar powierzchni użytkowej

 

Ustawa prawo budowlane wskazuje (art. 57.1a), że pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną oraz poszczególnych lokali mieszkalnych dokonuje się w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego. Rozporządzenie to w par. 12 odsyła do normy PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych na podstawie, której należy określać powierzchnię budynku z uwzględnieniem poniższych zapisów rozporządzenia:

  • powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy;
  • powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób;
  • przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle:
    • równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%,
    • o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%,
    • o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie;
  • przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

 

Norma PN-ISO 9836 określa m.in., że:

  • pomiar powierzchni wykonuje się na poziomie podłogi kondygnacji, w świetle wykończonych przegród budowlanych wewnętrznych lub zewnętrznych (czyli razem z tynkami i okładzinami, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.);
  • pole powierzchni podaje się w m2 z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku czyli do 0,01 m2;
  • pola powierzchni poziomych określa się zgodnie z wymiarami rzeczywistymi. Powierzchnię płaszczyzn nachylonych wymiaruje się na ich rzutach na płaszczyznę poziomą;
  • powierzchnię dla pomieszczeń o różnej wysokości w obrębie jednej kondygnacji należy obliczać i podawać oddzielnie.

 

Obliczanie powierzchni użytkowej poddasza użytkowego

Obliczanie powierzchni użytkowej poddasza

 

 

Definicję powierzchni użytkowej w innych przepisach:

 

Powierzchnia użytkowa nie zawsze definiowana jest tak samo we wszystkich przepisach prawych. Na potrzeby wybranych przepisów może być definiowana w sposób odbiegający od ogólnych zasad.

 

Powierzchnia użytkowa komunalnego lokalu mieszkalnego

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy reguluje zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Gminy ustalą wysokość stawek czynszu w zł za 1 m2 powierzchni użytkowej w zależności od lokalizacji, wieku budynku i jego stanu technicznego oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego i jego standardu.

W oparciu o powierzchnię użytkową ustala się wartość odtworzeniową lokalu w zasobach gminy z wykorzystaniem wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, w art. 2.1 pkt.7 zawiera definicję powierzchni użytkowej.

Powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

W art. 2.2. określono zasady obmiaru powierzchni użytkowej

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie (PN-ISO 9836).

 

Powierzchnia użytkowa budynku a podatek od nieruchomości

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art. 1a.1 pkt 5 zawiera definicję powierzchni użytkowej na potrzeby ustalenia wymiaru podatku od nieruchomości.

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.


Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości w przypadku budynków i ich części jest ich powierzchnia użytkowa.

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

 

Powierzchnia użytkowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Ustawa o podatku od spadków i darowizn w art. 16 ust 4 zawiera definicję powierzchni użytkowej na potrzeby wymiaru tego podatku.

Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

Dalej w art. 16 ust 5 ustawa określa sposób obmiaru powierzchni.

Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

 

Powierzchnia użytkowa budynku w księgach wieczystych

Rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym wskazuje w rozdziale 3 Struktura działu I księgi wieczystej, w par. 20 wśród informacji na temat budynku, jakie należy wykazać w księdze wieczystej – należy podać informację o powierzchnia użytkowa budynku, jako łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali.

 


  • ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - art. 2.1, 2.2;
  • ustawa o podatkach i opłatach lokalnych - art. 1a pkt 5;
  • ustawa o podatku od spadków i darowizn - art. 16 pkt 4;
  • rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - § 11.2b

 

Normy i przepisy budowlane