Kooperatywa mieszkaniowa

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej biorą czynny udział w procesie inwestycyjnym, podejmują decyzje w procesie projektowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej.

W stosunkach zewnętrznych występują członkowie kooperatywy (osoby fizyczne będące stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo stronami umowy spółki cywilnej), a nie kooperatywa jako podmiot obdarzony zdolnością prawną bez względu na to, czy podstawą tego działania jest umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej.

Z dniem 1 marca 2023 roku wchodzi w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych regulująca m.in. zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Jakie inwestycje mieszkaniowe mogą być realizowane przez kooperatywy mieszkaniowe?

W rozumieniu przepisów ustawy o kooperatywach mieszkaniowych inwestycja mieszkaniowa to przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy mieszkaniowej albo członków spółdzielni mieszkaniowej, lub własnych lub przysposobionych dzieci tych członków, oraz osób z nimi zamieszkujących, polegające na:

1. nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego

lub

2. nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeżeli łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych, lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa,

lub

3. nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzeniu robót budowlanych, po których zakończeniu częściami składowymi tej nieruchomości będą budynek albo budynki:
   1. obejmujące lokale mieszkalne lub
   2. mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu

– jeżeli łączna liczba tych lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, będzie większa niż dwa.

Przez nabycie nieruchomości gruntowej rozumie się również nabycie nieruchomości gruntowej przed dniem zawarcia umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej, jeżeli nabywca tej nieruchomości stanie się stroną tej umowy.

Zasady działania kooperatywy mieszkaniowej

Kooperatywę mieszkaniową tworzy co najmniej trzech członków.

Członkiem kooperatywy mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna.

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej współdziałają w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określa:

1. umowa kooperatywy mieszkaniowej albo
2. umowa spółki cywilnej.

Umowę określającą zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zawiera się w formie aktu notarialnego.

Umowa kooperatywy mieszkaniowej określa co najmniej:

1. przedmiot inwestycji mieszkaniowej;
2. planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu;
3. zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
4. zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
5. sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
6. zasady reprezentacji;
7. zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
8. czas trwania umowy;
9. zasady rozwiązania umowy.

Strony umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej.

Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej może określać umowa spółki cywilnej, jeżeli:

1. wspólnym celem gospodarczym, do którego na podstawie tej umowy są zobowiązane dążyć strony, jest realizacja inwestycji mieszkaniowej;
2. w umowie tej określono:
   1. przedmiot inwestycji mieszkaniowej,
   2. planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu,
   3. wielkości udziałów stron umowy w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki;
3. nazwa tej spółki zawiera określenie „kooperatywa mieszkaniowa”.

Do umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej załącza się:

1. informację, że do współdziałania na podstawie tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności, że środki pieniężne wpłacane na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w tej ustawie;
2. oświadczenia stron tej umowy o zapoznaniu się z powyższą informacją.

Wydatki ponoszone w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy mieszkaniowej pokrywają za pośrednictwem rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, chyba że w umowie określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określono inne zasady pokrywania tych wydatków.

Zakończenie inwestycji mieszkaniowej przez kooperatywę mieszkaniową

Niezwłocznie po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej:

1. członkowie kooperatywy mieszkaniowej występują z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi – w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne;
2. ustanawia się na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale.

Podział nieruchomości, o którym mowa powyżej, może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zakończenie inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych następuje w dniu:

1. w którym można przystąpić do użytkowania ostatniego budynku mieszkalnego objętego inwestycją mieszkaniową – w przypadku inwestycji mieszkaniowej, z którą jest związany obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy lub obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zgodnie z prawem budowlanym;
2. zakończenia robót budowlanych wskazanym w protokole odbioru końcowego, o którym mowa w art. 3 pkt 13 ustawy prawo budowlane, dotyczącym odbioru ostatnich robót budowlanych, po których zakończeniu będą użytkowane lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne.