Leksykon

Konsekwencje samowoli budowlanej

Za samowolę budowlaną należy uznać prowadzenie robót budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia budowy oraz prowadzenie robot budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach

Ustawa prawo budowlane nie zawiera definicji samowoli budowlanej.

 

Nowelizacja ustawy prawo budowlane porządkuje przepisy dotyczące legalizacji samowoli budowlanej, wchodzą one w życie z dniem 19 września 2020r.

 

Ustawa prawo budowlane przewiduje dwie procedury legalizacji samowoli budowlanej:

  1. Postępowanie legalizacyjne wszczynane z urzędu,
  2. Uproszczona procedura legalizacyjna obiektu budowlanego jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

 

Obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Koszty związane z wykonaniem obowiązków ponosi inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

 

Postępowania legalizacyjne wszczyna się z urzędu.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego.

 

 

Wstrzymanie budowy przez nadzór budowlany

 

Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

  1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
  2. bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

 

Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

 

Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne:

  1. zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz
  2. usunięcie stanu zagrożenia.

 

 

Legalizacja samowoli budowlanej

 

W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego dalej „wnioskiem o legalizację”, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej „decyzją o legalizacji”, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

 

W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację.

 

W przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.

 

Wniosek o legalizację budowy – wymagane dokumenty

 

W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy wymagającej zgłoszenia:

  1. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  2. sieci:
    1. elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
    2. wodociągowych,
    3. kanalizacyjnych,
    4. cieplnych,
    5. gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;
  3. wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

do dokumentów legalizacyjnych należą:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  • dokumenty jakie należy złożyć przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, oraz dwa egzemplarze projektu technicznego.

 

W przypadku budowy innej niż budowa wymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy innej niż budowa wymagająca zgłoszenia wskazana powyżej, do dokumentów legalizacyjnych należą:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu.

 

Organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność i zgodność dokumentów. W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.

 

Decyzja o legalizacji budowy

 

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:

  1. zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
  2. zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

 

Decyzje o legalizacji mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

 

W decyzji o legalizacji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

 

Wysokość opłaty legalizacyjnej

 

Wysokość opłaty legalizacyjnej wynosi w przypadku:

A). budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, wymagającej zgłoszenia budowy:

  1. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  2. sieci:
    1. elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
    2. wodociągowych,
    3. kanalizacyjnych,
    4. cieplnych,
    5. gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;
  3. wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

oblicza się na podstawie stawki opłaty i kategorii budynku, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu;

 

Opłata legalizacyjna = stawka opłaty (500 zł x 50) * współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) * współczynnik wielkości obiektu budowlanego

Np. dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego współczynnik kategorii wynosi 2, a wsp. wielkości = 1.

 

B). 5000 zł w przypadku budowy lub robót budowlanych wymienionych poniżej:

  • obiektów budowlanych usytuowanych na terenach zamkniętych, ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych, z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej;
     
  • budowy oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50m3 na dobę;
     
  • budowy zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
     
  • budowy tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
     
  • budowy pomostów o długości całkowitej do 25m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50m,
     
  • budowy oraz przebudowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
     
  • budowy kanalizacji kablowej;
     
  • budowy oraz przebudowy obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą Prawo geologiczne i górnicze w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;
     
  • budowy wolno stojących:
    • parterowych budynków gospodarczych,
    • garaży,
    • wiat,

- o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki;
 

  • budowy przydomowych:
    • ganków,
    • oranżerii (ogrodów zimowych)

– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
 

  • budowy wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
     
  • budowa parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa sytuowanych na obszarze Natura 2000;
     
  • budowy gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa włącznie sytuowanych na obszarze Natura 2000;
     
  • budowy obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
    • płyt do składowania obornika,
    • szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,
    • naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30m3 i wysokości nie większej niż 7,0m,
    • silosów na kiszonkę;
       

C). 2500 zł w przypadku budowy lub robót budowlanych wymienionych poniżej:
 

  • zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;
  • obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza śródlądowymi drogami wodnymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
  • stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
  • boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji;
  • ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
  • obiektów małej architektury w miejscach publicznych;

 

D). 2500 zł w przypadku instalowania:

  • na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości powyżej 3 m,
  • krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego,

 

W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji o legalizacji i wydania decyzji, o rozbiórce obiektu budowlanego, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.

 

 

Decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego

 

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

  1. niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
  2. wycofania wniosku o legalizację;
  3. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
  4. niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
  5. nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
  6. kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

 

 

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej

 

W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

  1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
  2. bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia

– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

 

W przypadku obiektów budowlanych, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy prawo budowlane (1995r.) uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego.

Nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego jeżeli termin (20 lat od zakończenia budowy) upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy.

 

Uproszczone postępowanie legalizacyjne

 

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.

 

Do dokumentów legalizacyjnych należą:

  1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
     
  2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
     
  3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
    1. nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
    2. pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

 

Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje:

  1. decyzję o legalizacji, w przypadku gdy:
    1. dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta oraz
    2. z ekspertyzy technicznej, o której mowa powyżej, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania;
       
  2. decyzję o nakazie rozbiórki, w przypadku:
    1. nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie wskazanym w postanowieniu,
    2. niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia, o obowiązku usunięcia niekompletności w złożonej dokumentacji legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
    3. gdy z ekspertyzy technicznej, o której mowa powyżej, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

 

Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

 

 

Wstrzymanie prowadzenie robót budowlanych przez nadzór budowlany

 

W przypadkach innych niż określone:

  • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
  • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

- organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

  1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub
  2. w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub
  3. na podstawie zgłoszenia z naruszeniem przepisów lub
  4. w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

 

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych

 

W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy:

  • podać przyczynę wstrzymania robót;
  • ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

 

W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

 

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia.

 

Organ nadzoru budowlanego w przypadku wykonywania robót budowlanych – pomimo wstrzymania ich wykonywania postanowieniem - nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

 

Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:

  1. nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo
  2. nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo
  3. w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno--budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

 

Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o których mowa powyżej w pkt. 2 (doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem) i wydaje decyzję:

  • o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo
  • w przypadku niewykonania obowiązku – nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

 

Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa powyżej w pkt. 3 i wydaje decyzję w sprawie:

  • zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo
  • jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

 

W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa powyżej w pkt. 3, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

 


 

Normy i przepisy budowlane