Leksykon

Inwestor zastępczy

Inwestor zastępczy to osoba lub firma, która na podstawie umowy z inwestorem bezpośrednim,  podejmuje wszystkie czynności, do których inwestor bezpośredni zobowiązany jest w ramach procesu budowlanego, czyli zastępuje inwestora bezpośredniego.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne jest formą umowy zlecenia, a stronami umowy są: inwestor bezpośredni jako zleceniodawca i inwestor zastępczy jako zleceniobiorca. Inwestor bezpośredni to podmiot, który ma zamiar zrealizować określoną inwestycję i dysponuje środkami finansowymi przeznaczonymi na ten cel. Inwestor zastępczy natomiast zajmuje się organizacją i koordynacją procesu budowlanego, przejmując na siebie obowiązki inwestora.

 

Inwestor zastępczy nie jest automatycznie wykonawcą robót budowlanych, ewentualne wykonawstwo musi wynikać z  odrębnej umowy o roboty budowlane.

 

W umowie o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do przejęcia na siebie jego obowiązków wynikających z umowy o roboty budowlane, reprezentowania go wobec osób trzecich, czuwania nad przebiegiem prac zgodnie  z harmonogramem, realizacją poszczególnych etapów budowy, jakością wykonanych działań i zgodnością zarówno z normami jak i ze specyfikacją całej inwestycji. Jednocześnie ponosi pełną odpowiedzialność za zgodność wykonanych prac z zamówieniem przedłożonym przez inwestora. Inwestor bezpośredni zobowiązuje się natomiast do sfinansowania inwestycji.

 

W obowiązujących przepisach nie ma aktu prawnego, który definiowałby pojęcie inwestora zastępczego, określał jego funkcję i zakres czynności w procesie budowlanym.

 

Pewną pomoc w usytuowaniu roli inwestora zastępczego, wskazującą główne warunki zawieranej z nim umowy, stanowić może Polska Norma ustanowiona 25 kwietnia 2000 r. - PN-ISO 6707-2:2000 Budownictwo - Terminologia - Terminy stosowane w umowach.

 

Celem wydania tej normy było stworzenie polskiego systemu pojęć i definicji związanych z przygotowaniem i prowadzeniem procesu inwestycyjnego podobnego do stosowanego w Unii Europejskiej. W normie tej zostało m.in. zdefiniowane zarówno pojęcie umowy o zastępstwo inwestycyjne, jak i pojęcie inwestora zastępczego.


Zgodnie z tą normą umowa o zastępstwo inwestycyjne jest umową, w której wykonawca zapewnia konsultacje w trakcie projektowania i jest odpowiedzialny za planowanie i zarządzanie wszystkimi dalszymi czynnościami na budowie oraz za wykonanie całej umowy. Natomiast inwestor zastępczy został określony jako jednostka organizacyjna działająca odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiedzialna przed nim za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w przedsięwzięciu inwestycyjnym.
 

W tej definicji nie mieszczą się umowy, w których inwestor zastępczy jest równocześnie projektantem, wykonawcą robót budowlanych i jednostką sprawującą nadzór w rozumieniu prawa budowlanego. Dla takiej jednostki powyższa norma wyznacza pojęcie generalnego realizatora inwestycji, określanego jako osoba lub instytucja wyznaczona przez zamawiającego do kierowania pracami projektowymi i realizacją robót budowlanych. Generalny realizator inwestycji składa zobowiązanie do wykonania i oddania do użytkowania przedsięwzięcia inwestycyjnego, w ramach ustalonego umową terminu i kosztu realizacji, oczywiście za wynagrodzeniem również określonym w tej umowie.

 


 

Normy i przepisy budowlane