Leksykon

Usytuowanie budynku na działce budowlanej

Zasady jakie powinny być zachowane przy usytuowaniu budynku na działce budowlanej uregulowane zostały w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczą one odległości między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urządzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na sąsiednich działkach budowlanych.

Przepisy nakazują sytuowanie budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania, określonych w przepisach odrębnych.

 

Do uciążliwości, o których mowa powyżej, zalicza się w szczególności:

  1. szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych,
  2. hałas i drgania (wibracje),
  3. zanieczyszczenie powietrza,
  4. zanieczyszczenie gruntu i wód,
  5. powodzie i zalewanie wodami opadowymi,
  6. osuwiska gruntu, lawiny skalne i śnieżne,
  7. szkody spowodowane działalnością górniczą.

 

Odległość budynku od granicy działki

 

Generalną zasadą jest, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  1. w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy – 4 m
  2. w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy – 3 m

chyba, że inne wymagania co do odległości wynikają z konieczności zapewnienia naturalnego oświetlenia, bezpieczeństwa pożarowego lub innych przepisów odrębnych.

 

Dopuszcza się sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

 

Dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, chyba że narusza to inne przepisy.

 

Odległość budynku od granicy działki w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej

 

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając wymagania wynikające z konieczności zapewnienia naturalnego oświetlenia, bezpieczeństwa pożarowego lub innych przepisów odrębnych dopuszcza się:

  1. budowę budynku ścianą bez okien lub drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej od 16 m lub mniejszej;
  2. nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w pkt.1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien lub drzwi;
  3. budowę budynku gospodarczego i garażu o długości nie większej niż 6,5 m i o wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien lub drzwi.

 

Usytuowanie budynku na działce budowlanej w odległości mniejszej od standardowej powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu.

 

Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

  1. do okapu, gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych - 1,5 m;
  2. do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy - 4 m.

 

Dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m w przypadku gdy miejscowy plan dopuszcza możliwość zmniejszenia odległości do granicy działki ścian bez okien i drzwi do 1,5 m oraz w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej.

 

Odległość budynku inwentarskiego lub gospodrczego od budynku mieszkalnego

 

Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając inne wymagania wynikające z konieczności zapewnienia naturalnego oświetlenia, bezpieczeństwa pożarowego lub innych przepisów odrębnych, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

 

Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

 

Zachowanie odległości, o których mowa powyżej, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

 

Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów

powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:

  1. między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
    • wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
    • 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,
  2. zostały zachowane wymagania oświetlenia dziennego.

 

Wysokość przesłaniania, o której mowa powyżej, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

W zabudowie śródmiejskiej odległości, o których mowa powyżej, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę.

 

Jeżeli obiektem przesłaniającym jest maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany o dowolnej wysokości i o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m (mierzonej równolegle do płaszczyzny przesłanianej), dopuszcza się sytuowanie go w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego.

 

Należy również pamiętać, że gmina może ustalić w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego nieprzekraczalną linię zabudowy, czyli minimalną odległość posadowienia budynku od frontu działki.

 


rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - § 11-13


 

Normy i przepisy budowlane